第二章　房地产及其描述

考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的

了解、熟悉和掌握程度。

 

　　

第一节　房地产的含义

　　一、房地产的含义

　　

房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体

　　二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）

　　土地的三维范围：

——

“

”

　　土地的地表范围

该宗土地在地表上的 边界 所围合的区域

——

　　土地的地上空间范围

以飞机的飞行高度为限

——

　　土地的地下空间范围

以人类的能力所及为限

　　建筑物的含义：
　　广义的建筑物－包括房屋和构筑物

　　狭义的建筑物－仅指房屋，不包括构筑物
　　建筑物范围最大，包括房屋和构筑物

　　房屋和构筑物的区别：人是否直接在里面生产生活，是则为房屋；是否有门、窗、
顶盖，有则为房屋

　　其他土地定着物的含义（熟悉）
　　指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随土地或建筑

物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外
　　土地定着物与土地或建筑物物理上不可分。虽然可分离，但是从经济角度不合理。

　　三、实物、权益和区位
　　1.房地产实物

　　

指房地产中看得见、摸得着的有形部分。包括有形的实体、该实体的质量和

该实体组合完成的功能。

　　例题 1：房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的

实体、该实体的质量以及（　）。【2004 年真题】

　　A.相应配套的基础设施

　　B.土地的形状

　　C.组合完成的功能

　　D.立体空间

　　提示：参见教材 P48

　　

[答疑编号 500434020101]

『正确答案』C

　　2.

地产权益的含义（掌握）

　　是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利

益和好处。

——

　　房地产的各种权利

所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等

——

　　受到其他房地产权利限制的房地产权利

如设立了抵押权的房屋所有权和建设用

地使用权

——

　　受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利

如城市规划对土地用途、容

积率、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封而其处分收到限制

——

　　房地产的额外利益或收益

如楼顶的广告收益

　　房地产权利的总类

　　房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和
处分的权利（四项权能）所有权形式有