资产评估备考辅导：资产评估的基本方法

一、市场法

　　

1.市场法的基本含义与应用前提

　　

(1)市场法的基本含义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过

直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　根据替代原则，运用已被市场检验了的结论来评估，具有说服力。

　　

(2)市场法的应用前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一

是要有一个活跃的公开市场

;二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　公开市场：是一个充分的市场，自愿和平等的交易，市场成交价格可以反映市场行情。

　　资产及交易的可比性指近期在公开市场上发生过，与被评估资产相同或相似。

　　具体体现在三个方面：功能可比、市场条件可比

(供求关系、竞争状况和交易条件)、时间

可比。

--详见 P37 最后一段

　　

2.市场法运用的基本程序

　　

(1)选择参照物：对参照物的要求关键是一个可比性问题，另外通常参照物需要三个以

上，避免交易中的特殊因素和偶然因素。

　　

(2)在评估对象与参照物之间选择比较因素：关注影响资产价值的主要因素。比如一个

房地产项目。

　　

(3)指标对比、量化差异：一般采用系数调整的方法。

　　

(4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异;

　　

(5)综合分析确定评估结果。包括算数平均法和加权平均法等。

　　

3.评估单项资产应考虑的可比因素(P40)

　　资产的功能

;资产的实体特征和质量;市场条件;交易条件。交易条件主要包括交易批量、

交易动机、交易时间。具体资产要考虑具体的可比因素。

4.市场法中的具体评估方法

　　按照参照物与评估对象的相似程度，市场法分为直接比较法和间接比较法。

　　

(一)市场法中的直接比较法