　一、

《

资产评估

“…

准则－机器设备》第九条：

机器设备作为企业资产的一个组成部分，

”

“

其价值取决于它对企业价值的贡献程度第二十二条：了解对具有独立运营能力或者独

”

立获利能力的机器设备组合进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法也
就是说，机器设备可采用收益法进行评估，某企业单台机器设备，为企业创造了大量的
收益，在预期未来也有良好的收益，按收益法进行评估得出的评估值，与

调查

该设备的

市场价值相比，按收益法得出的评估值远高于按成本法得出的评估值，这样的结果易导
致争议，按收益法评估的结果合理呢？还是成本法评估的结果合理？实践中应如何操作？

“…

　　二、《资产评估准则－机器设备》第十九条：

注册资产评估师

应当对机器设备的权

”

属相关资料进行必要的查验，在设备评估实务中。企业自行建造的设备，无发票、购置合
同等权属证明，企业外购设备提供的购置合同、发票真假难辨可信度差，对设备的权属证
明的真实性难以判断，建议评估准则中应对评估机构出具的评估报告仅对评估对象的价
值发表专业意见，而对产权有无瑕疵、法律纠纷等不承担任何相关责任。

“

　　三、

《资产评估准则－不动产》第二十一条：注册资产评估师在利用其他评估机构出

具的不动产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利

”

用，在实际工作中，如引用其他评估机构评估结果，是否要先在报告中分析其评估结果
是否合理，如有分歧，如何解决？同时如出现责任问题，资产评估师是否要承担责任。

“

　　四、

《资产评估准则－不动产》第二十八条：运用收益法评估不动产时，有租约限制

的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租

”

金，比方说一个大型商场如果分几百个柜台出租，其租期、租金及租金增长率各不相同，
如按本条规定操作，工作量非常大，是否可合并为按市场价来推算。并且如果是关联方之
间租赁，其租金一般为非市场价，租约所确定的租金与市场价的差异，对评估值的影响
非常大，按准则采用租约所确定的租金进行评估是否合适，是否可采用市场价来推算不
动产市场价值。

“

　　五、

《资产评估准则－不动产》第十一条：当不动产存在多种利用方式时，应当在合

”

法的前提下，以最优利用方式进行评估，在实务中最优用途与实际用途冲突如何处理？

实际用途与法定用途冲突如何处理？最典型的例子：住宅楼的底层车库，一面临街，产
权证用途为住宅，现在作为商铺使用，采用按实际用途进行评估，是否合理，与法定用
途冲突如何解决？

　　六、

《资产评估准则-

“

机器设备》第十六条的规定因客观原因等因素限制，无法实施现

”

场调查的，注册资产评估师应当采取适当措施加以判断，并予以恰当披露。我们在实践
中遇到有些企业已将一些旧设备变卖，资产处置损失已帐务处理，

税务

机关要求企业提

供旧设备的评估报告，我们无法实施现场调查，是否可以依据本条的规定将无法实施现
场调查这一情况进行披露，报告是否可出。

　　七、抵押贷款为目的机器设备评估应否计算设备基础及安装费？在假设继续使用的情
况下，机器设备的重置价应包括这部分成本。因抵押贷款为目的机器设备评估，若债务人
不能如期偿还债务，

银行

行使权利，抵押的机器设备的转让价值存在两种可能：企业整

体转让，不需搬迁设备的，设备基础及安装费存在价值。否则转让的只是设备的价值，这
时设备基础及安装费没有价值，反而还需要拆卸费用。问题是我们该如何操作，是否设定
假设前提就可以了。

“

　　八、