随着我国经济体制改革的深入，许多国有企业都进行了体制改革，国有企业中土地资产
是国有资产的重要部分，涉及国有企业中土地资产的评估也是土地评估机构评估工作中
的重要业务。国有企业改革中土地评估工作，政策性强，业务复杂，涉及评估金额巨大，
特别是国土资发 2001 第 44 号通知颁布后，土地评估报告由土地估价结果确认改为土地
估价报告备案制，加大了中介机构的风险，土地评估中介机构在国有企业改制的土地评
估中，如何化解中介风险，提高评估报告质量，是每个评估机构首先考虑的问题。

　　在国企业土地改制评估中，土地评估中介机构首先应该认真研究和分析国有企业改
制涉及土地的有关

法规

，搞清国有企业改制土地处置方式的本质，正确恰当地选择价格

类型，科学合理的选择评估方法，从而得出准确的估价结果。下面从国有企业改制土地处
置的方式进行综合分析，并针对不同的处置方式应选择的价格类型和评估方法进行讨论。

　　（一）国有企业改制土地处置的方式的分析：

　　1、国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估，合
理处置土地资产对促进国企改革有重大意义，有利于盘活和显化土地资产，国有企业土
地资产处置方式有：土地使用权出让和租赁；土地使用权作价出资（入股）；土地使用
权授权经营；土地使用权保留划拨方式。

　　2、土地使用权出让或出租方式适用的条件是国有企业改变原有的国有性质，而成为
有限责任公司、股份有限公司、企业集团、股份合作制；或者被非国有企业兼并；对外租赁
经营；企业破产等涉及划拨土地使用权，应该采用土地出让或租赁形式。土地使用权作价
入股或授权经营适用条件是关系国计民生，国民经济命脉的关健性领域和基础性企业或
大型骨干企业，改组成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团的企业改制，并且要由
省级以上人民政府土地行政主管部门批准。保留划拨方式适用条件是：（1）：城市基础
设施和公益事业用地；（2）国家重点扶持的能源交通、水利项目用地；（3）不进行公司
制改造的国有企业，土地用途不发生改变；（4）国有企业兼合国有企业或其它非国有企
业后仍为国有工业生产企业或国有企业兼并、合并的对方为濒临破产的企业；（5）国有
企业改组成国有独资公司的。保留划拨方式要由有批准权的政府土地行政主管部门的批准。
除了国企改为国有独资公司外，保留划拨方式的期限不超过 5 年。

　　3、通过分析，国有企业土地使用权的处置方式的适用条件，我们不难看出，国有企
业土地处置方式有以下特点和区别：

　　（1）国有土地使用权处置的对象为以划拨方式取得的土地使用权。

　　（2）体现出土地资产处置中，区分类型，有偿使用原则，涉及国有企业改变其原有
国有性质，必须有偿出让或租赁，而涉及改制后仍保持原国有性质或者公益项目，国家
扶持基础项目，可以采用国家作价入股或授权经营方式，甚至还可以采用保留划拨方式。

　　（3）涉及到保留划拨，作价入股，授权经营方式的必须由有批准权限的人民政府土
地主管部门的批准，而涉及土地有偿出让由改制企业直接向人民政府土地主管部门提出
申请，补交土地出让金，并与土地主管部门签定土地出让合同，办理土地变更登记。

　　（4）土地使用权作价入股和授权经营是不同的，有很多估价师容易搞混，两者有相
同之处，但也有很大区别。相同之处是都要经土地管理部门的批准，改制后的土地使用权
的持有人为新的企业，两者区别在于：土地使用权作价入股形式，相当于国家将土地使
用权作价后再投入改组后的新设企业，该土地使用权由新企业持有，形成的国家股权由