摘要：收益性房地产总是与其他生产要素共同发挥作用而产生收益。在应用收益还原法对

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估价对象估价时，作为土地估价依据的 收益 ，是总收益中排除了其他生产要素和特殊
因素作用所产生的收益部分，仅属于土地本身所带来的收益，即纯收益，且这一收益是
客观收益。对于正确界定估价对象客观纯收益这个问题，目前比较一致的观点就是不能盲
目使用估价对象的目前实际收益作为其未来的客观收益。

　　关键词：土地纯收益；估价

　　 一、土地纯收益评估

　　任何企业从事生产经营活动，都要投入一定的生产要素，这些各种具体形态的生产
要素最终可以归为 3 大类：劳动、资本、土地。在经济活动中，收益性房地产总是与其他生
产要素，如货币资金、人力、管理等，共同发挥作用而产生收益。在应用收益还原法对估价

“

”

对象估价时，作为土地估价依据的 收益 ，是总收益中排除了其他生产要素和特殊因素
作用所产生的收益部分，仅属于土地本身所带来的收益，即纯收益，且这一收益是客观
收益。对于正确界定估价对象客观纯收益这个问题，目前比较一致的观点就是不能盲目使
用估价对象的目前实际收益作为其未来的客观收益。因此，在土地估价时纯收益的影响因
素分析就显得至关重要了。

　　二、影响因素分析

　　（一）一般因素

 

　　 1、土地

投资

的收益率与收益周期。土地收益与土地投资的收益率和周期密切相关。投

资收益率是土地收益水平的一个标签，投资收益率越高，土地收益就越大。另外，投资收
益周期也是一个很重要的因素，以房地产租赁为例，随着收益年限的增加，能够实现的
租金将越来越低，虽然客观上增加了土地总体报酬，但是却使得资金不能很快回笼，土
地纯收益年边际增长量降低，甚至为零。

　　2、土地的供给与需求。任何市场运作都受供求决定价格规律的支配，在地产流通中，
土地的市场价格总是沿着土地的理论价格上下波动，同样，导致土地收益波动的重要因
素之一就是土地的供求关系。土地供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况
下，供求关系决定土地价格（收益），土地价格（收益）影响土地供求关系。但由于土地
具有的自然特性和经济特性，使得土地的这种供求关系具有自身的特殊性。

　　3、土地用途。土地用途的变化会引起土地收益水平的较大变化。最典型的就是农用地
征用为非农用地。目前农地征购价格是根据土地作为农业用地使用时创造的收益确定的，
其转为非农用地后，价格一般会比原来用作农业用地的价格上涨几倍甚至几十倍。从各种
用地的使用性质看农用地转化为商业用地、工业用地、住宅用地，能使其从使用过程中直
接获得经济效益，因此，测算城市土地收益首先应明确土地用途。

　　4、经济因素。影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况，储蓄、

消费

、投资水平、

财政收支以及

金融

状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资等。经济发展水平

速度快，预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等
的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。在经济增长时期，投资增加，
利润增加，房地产市场活动趋于频繁；频率加快，房地产投资量与交易量随之而增加，
市场活跃，此时，土地投资收益相应提高。相反，在经济回落或低速增长时期，对房地产
的需求大大减少，房地产价格和租金下跌，投资和交易量减少，市场萎缩，企业预期利