一、概述

　　国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资
发[2001]44 号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据《中
华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市

房

地产管理法》的规定，国有划拨用地

是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能
源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政

法规

规定的其他用地等等。划拨土地使用权，

是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，
同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随
城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于 1998 年 2 月 17 日发布的第 8 号令《国
有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应
当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革
的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使
用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，划拨土地的价值属
性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地
集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。

　　一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有
没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，
土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定
比例收取，最低不得低于标定地价的 40%.标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部
门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由
多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，
这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因
此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地
的价值构成及其基本估价方法分析的基础上，结合具体案例进一步讨论。

　　二、划拨用地的价值构成及其基本估价方法

“

”

　　新的《城镇土地估价规程》明确提出了 划拨土地使用权价格 的概念，在对划拨土地
使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解
基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或

“

”

“

”

均质区域内的， 五通一平 （或 七通一平 ）土地开发程度下，平均容积率下，同一用
途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，
通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算
的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地
价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特
别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基
本由 3 大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者
权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成
本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。其基本计
算公式是：土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数。

　　对于划拨用地的估价，我们同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法
计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的
平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有

关税

 

费、利息和利润。在用收益还原法估算划