土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将
该幅土地交其使用，或者将土地使用权有偿交给土地使用者使用的行为。近年来，随着我
国城市建设的发展和

房

地产市场的日趋活跃，划拨土地使用权进入市场的行为日益增多。

如何搞好划拨土地使用权评估，规范房地产中介市场，本文试图就此谈一下看法。

　　一、划拨土地使用权价格的涵义及构成

　　划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价格，
它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。为配合和促
进国有企业改革，国土资源部于 2001 年 2 月 3 日下发了《关于改革土地估价结果确权和土
地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44

“

号），通知中明确地提出了 划拨土地

”

使用权价格 的涵义及其相关问题。这一问题的提出，将实际存在于房地产市场并不断以

“

各种形式表现出来的划拨土地使用权价格公开化、合法化。

《通知》指出： 为支持和促进企

业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价

”

格，作为原土地使用者的权益计入企业资产 。可见，划拨土地使用权价格由两个方面构
成：一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出
的有关费用，如拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发
成本，如场地平整等改善土地利用条件的合理费用。

　　二、关于划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题

　　对划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题，学术界一直没有

“

统一权威的定论。有人认为 取得划拨土地使用权，未向国家缴纳土地出让金，评估值中

”

“

不应包含土地使用权出让金 。也有人认为 如果划拨土地使用权评估值中不包括土地使用

”

权出让金，国有资产就会流失 等等。关于这一问题，笔者认为，从理论上讲，划拨土地

“

使用权评估值中不应包括土地使用权出让金（这一点，可从前面所述的 划拨土地使用权

”

价格的涵义及构成 中很直接地得到答案）。但在具体评估时，根据不同的评估目的，在
评估报告中应就土地出让金的有关事项予以特别说明。

　　（一）以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手
续，土地仍属划拨性质的，土地评估值中不应包括土地使用出让金。

　　（二）经有批准权的人民政府批准转让后变更为出让地，以给受让人提供地价依据
作为估价目的的，评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权
出让金的款项，并注明以上两项之和为受让人合法取得该土地使用权时所应支付的费用，
同时，应分项就支付时间、原因及对象等加以具体说明。

　　（三）以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让金。

　　对此，《房地产估价规范》第 6

“

条明确规定： 以划拨方式取得的土地使用权连同地上

建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用

”

权出让金的款额 。举一个典型的例子：某企业用划拨土地使用权及地上房屋抵押贷款，
评估机构评估抵押物价值达 1000 万元（含土地出让金 400 万元），结果该企业从 A

银行

贷款 700 万元（1000 万×70%），到期不能还贷，对该抵押房地产依法拍卖变现 1050 万
元，这 1050 万元在扣除土地出让金 400 万元后，A 银行仅就余下的 650 万元有优先受偿
权，无疑银行贷出的款虽说设定了抵押，但也无法得到预期的完全保障，银行的利益受
到损失。因此，在以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让