法律范畴中建筑物区分所有权探析

 

　一、概 述
　　我国在改革开放以前，城市实行单一、僵化的多层住宅公有制形式，因此不可能产生
建筑物区分所有制度。改革开放后，我国逐步推行商品化住房制度，导致建筑物内所有人
多元化，在事实上形成了区分所有现象。因此，在法律上区分建筑物所有制度已有必要。
　　（一）建筑物区分所有的概念
　　建筑物区分所有制度各国有着不同的称法,

“

”

我国内地学者一般采纳 建筑物区分所有

的概念，但建筑物区分所有历来有三种学说：
　　1、狭义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权专指建筑物专有部分构成的所
有权，不包括共有部分。
　　2、广义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权是由专有和共有部分共同组合

“

”

成一种 复合物权 。
　　3、最广义的区分所有：此种观点认为，区分所有权应由专有、共有和因共同关系而产
生的成员权利构成。
　　（二）建筑物区分所有权的法律特征
　　建筑物区分所有权是一种不动产所有权,与其他不动产所有权相比,它具有以下法律特
点:
　　1、权利主体身份的多重性。建筑物区分所有中的专有权、共有权和成员权是相互独立
的权利，因此建筑物区分所有权的主体集专有权、共有权和管理权三种主体资格于一身。
　　2、权利客体的多样性。建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。专有部分
是建筑材料构成的四周上下具有封闭性的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑
空间；共有部分的客体是建筑物及其附属建筑物中所有的共有部分；成员权的客体为区
分所有人作为管理团体成员所为的行为。
　　3、权利内容的复杂性。建筑物区分所有权的内容异常复杂，主要表现为三方面的权利
义务关系：权利主体作为专有权人的权利义务关系，权利主体作为共有人的权利义务关
系，权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，而且这三个方面的权利义务关系经常
相互交织。
　　（三）在法律上建筑物区分所有制度的必要性
　　1、建筑的多层化和住房的商品化，使得建筑所有的主体不再是单一的主体，要在法
律上确认和保障各主体对其专有部分的所有权，就必须建立建筑物区分所有制度。
　　2、建筑物主体的多重性，导致建筑物共有部分维护、修缮等问题迫切需要在法律上得
以解决。
　　3、住房商品化使房地产市场得以建立，而房地产交易得以进行的先决条件是法律上
对建筑物主体所有制度的确认。
　　二、建筑物区分所有权的客体
　　在区分所有情况时，单独所有部分的客体应具备以下几个要求：
　　1

“

”

、必须具有构造上的独立性。构造上的独立性又称为 物理上的独立性 ，也就是说，

各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样
才能客观地划分为不同部分并为各个所有人独立地支配。构造上的独立性应具有确定性、
固定性。屏风、桌椅等不能作为间隔，就是因为它们不具有固定性和确定性，即不具有构
造上的独立性。
　　2

“

”

、必须具有使用上的独立性。使用上的独立性又称为 机能上之独立性 ，建筑物被区