房地产宏观调控背景下建筑施工企业法律风险及对策

关键词：房地产宏观调控建筑施工企业风险对策

　　摘要：2010 年以来，国家针对过热的房地产先后出台了一系列宏观调控政策，房地

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产企业面临重新洗牌，而与房地产企业密切相关的建筑施工企业风险也在加大。这些风
险无一例外的最终都将以法律风险的方式表现出来。我们必须充分认识这些风险，并及时

应对。
　

　　房地产宏观调控背景

　　 2010 年 1 月，为了促进房地产市场平稳健康发展、稳定市场预期，国务院办公厅发
布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，但第一季度全国大中城市
房屋价格增长速度仍然过快，房地产市场投机因素日益增强。2010 年 4 月 17 日，国务院
直接针对房价、地价上涨过快的形势出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的
通知》，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。
通知中提出十条举措，但房价仍未压住。2010

年 9 月 29 日，被称为史上最严楼市调控政

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策的新国五条出台，很快，全国各大城市纷纷据此出台地方性的调控细则，其中，以
北京、上海、广州等 14

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”

个城市出台的限购令最为人所关注，而这一系列的房地产调控细

则，也产生了前所未有的调控效果。这些政策的出台直接导致了商品房成交量的低迷，甚
至在某些楼盘出现了停滞现象，从而导致开发商回笼资金速度减缓。由中国房地产协会和
兰德咨询联合发布的《中国房企经营管理状况(2011)》蓝皮书指出，截至 2010 年底，全国
有房地产开发企业近 7 万家，两年内累计减少近 1/4，并且呈现加速减少的态势。在调控

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背景下，房地产企业的洗牌不断加剧。如果现行调控政策能落实到位，到 2015 年，预
计将有 30%

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”

的房地产企业被洗牌出局。在房地产企业的洗牌不断加剧的情况下，与房地

产企业密切相关的建筑施工企业风险也在加大。

　　二、当前建筑施工企业的法律风险

　　国家实施宏观调控，建筑施工企业风险也在增加，有来自市场本身的，有政策层面
的，也有管理方面的，而这些风险无一例外的最终都将以法律风险的方式表现出来，这

些法律风险概括起来主要有以下几点。

　　（一）施工合同风险

　　施工合同风险主要表现在以下几方面：

　　 1、合同主体不当。合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件之一。但是，
房地产实行宏观调控背景下，建筑施工企业业务处于不饱和状态，一些建筑施工企业只

要听说有工程可做往往不注意审查对方的主体资格。

　　 2、合同条款挂一漏万。特别是当前形势下，建筑施工企业好容易才有一单业务，惟
恐业务跑掉了，签订合同时不敢提违约责任。一旦发生违约，在合同中看不到违约如何处

理的条款。导致建筑施工企业无法维权。
　　3、只有从合同而没主合同。主合同是指能够独立存在的合同，如建筑工程总承包合同
等。从合同是指以主合同的存在为前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保证合

同、抵押合同等。

　　 4、违反法律法规强制性规定签合同。

《合同法》第 52 条规定，违反法律、行政法规的

强制性规定签订的合同属于元效合同，而无效合同是不受法律保护的。但是，房地产实行
宏观调控背景下，不少建筑施工企业所签订的合同，往往是违反法律、行政法规的强制性

规定签订的合同，属于无效合同。