房地产金融风险的控制分析

　

[摘 要]面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期

发展目标两步运行。

 

　　

[关键词]房地产　经营　取向 

　　

 

　　面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展
目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高
市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地
产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳
健、高效运行等内容。

 

　　

 

　　

1　调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。 

　　

 

　　房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生
强劲的拉动作用。同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，
对国民经济造成重大危害。国家建设部强调房地产业的

“总量控制”与稳健发展，但由于房地

产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部
门，由于

“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个

项目都是

“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。因此，“总量控制”的关键，一

是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地
产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节，二是由人民银行根据全国的房地产业运行
指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信
贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。

 

　　

 

　　

2　适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。 

　　

 

　　房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如，在今年的新
增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长

35，9％，这说明，资金环境的宽松

助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基
础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供
应量，既可消化

“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出，

控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域
结构与客户结构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整
存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场
商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库
存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市
场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的
问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，
也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。