浅析建设单位造价管理及成本控制

    建设项目造价管理涉及项目建设周期内的各个环节，包括项目建议书的编制与审批、可行
性研究报告的编制与审批、设计概算编制与审查、施工图预算编制与审查，工程量清单、招标
控制价及招标文件的编制，工程结算、索赔及变更的处理、工程决算、项目后评价和财务监督
等诸多环节，造价管理内容复杂，管理要求严格。

 

　　房地产项目开发分定义和决策阶段，方案设计阶段、施工图设计和施工阶段、工程竣工
决算阶段等，房地产造价控制也从编制项目建议书开始，下面从以上几个方面说说个人对
房地产造价管理的一点理解。

 

　　一、项目立项决策阶段

 

　　国家土地使用权实行拍卖制，在土地拍卖时已经规定土地的用途、地上容积率、建造高
度等限制性条款，应该说在取得土地使用权时，本项目的基本功能及定位已经确定。此时，
项目虽然只有一个概念，但作为投资者此时实际对投入和产出有个大概预期。而这个预期是
以房地产造价人员提供经验投入为基础，以市场人员对未来几年整个市场的销售和经营预
测为基础。

 

　　土地使用许可证拿到以后，接下来就是将概念进行落实，具体表现为进行项目定位、规
划设计方案征集、投资估算编制及项目可行性研究等工作。这其中项目定位是龙头，决定建
设方案的选择、工程的投入等。项目建成后针对的客户群、拟经营内容等决定项目建设成本。
如拟打造区域中心或标志性工程，则建设方案上会追求造型独特、立面新颖的设计，对工程
造价的关注相对会少。物业建成后是自行持有还是出售，在工程设计和可行性研究投资回收
期等方面都有很大的影响，自行持有，投资回收期长，贷款利息及运营费用增加，投资风
险大，而出售资金回收快，投资风险小等。

 

　　根据选定的方案设计图，进行项目可行性报告的编制，通过可行性报告，将项目投资
内外环境，市场前境、项目经济效益和社会效益、项目总投资估算和资金来源落实情况、项目
建设周期及进度安排等进行了全盘的考虑，系统的分析和论证，对项目可能存在的风险事
前进行合理化解和规避。

 

　　二、设计阶段工程造价管理

 

　　工程规划设计方案确定后，就进行方案深化阶段，设计工作目前我国分两个阶段，方
案设计和施工图设计两个阶段，据统计初步设计阶段，影响工程造价的可能性为

75%-

95%，施工图设计阶段，影响工程造价的可能性为 40%-75%，从以上数据可见设计工作对
工程造价的影响；设计阶段工程造价管理主要有：

 

　　

1、推行限额设计和带方案招标 

　　工程设计应严格按照已批准的可行性研究报告或项目实施方案所确定的建设规模、建设
内容和投资总额组织进行设计，为实现造价控制目标，应要求设计单位在设计过程中始终
推行限额设计。限额设计实际要解决的就是技术与经济的关系，所以建设单位造价人员根据
项目定位对项目投资目标进行合理分配，制定各分项各理的造价限额额度，在初步设计阶
段，复核及调整初步设计概算不大于投资额；技术设计完成时，控制其修正概算不超过初
步设计概算；施工图设计完成时，控制其施工图预算不超过其修正概算，使限额设计贯穿
于设计的各个阶段。

 

　　目前建设单位都比较注重工程设计，也想了很多办法以提高设计质量，如有些建设单