[摘要]农地非农化过程中土地价值产生数倍甚至数十倍的增值，土地的巨大增值部分

如何分配关系土地相关各方的利益。目前征地补偿无法体现农地的真实价值，失地农民权益
受损现象严重。农地转非所产生的土地增值应在失地农民、国家和在耕农民间进行合理分配，
兼顾各方利益，实现均衡发展。

 

　　

[关键词]农地非农化；土地增值；征地补偿 

　　

[中图分类号]F301.2[文献标识码] B [文章编号] 1002-2880（2011）11- 

　　农地非农化是指通过政府征收农村集体土地，使土地的所有制性质发生改变，由农村
集体所有制转为国家所有制；同时土地的用途也发生改变，由农业用地转为建设用地。任何
国家或社会在发展进程中，都经历了农地非农化过程，通过农地非农化为社会经济发展提
供土地和资金。我国经济三十多年的快速发展，也依赖于农地非农化。

 

　　一、农地非农化的原因分析

 

　　农地非农化是任何国家在发展过程中都必然经历的过程，农地非农化过程伴随着城市
化水平的提升和社会经济的增长。

 

　　（一）城市经济的发展

 

　　任何国家要提高城市化水平，必然要发展城市经济。城市经济的发展，需要对城市原有
的经济布局和经济结构进行调整和升级。随着经济结构的调整和升级，城市良好的经济发展
环境吸引了大量资金投资，大量投资使土地需求上升；同时原有的工业企业面临环境压力
需要向外迁移，城市向外扩张的压力大，对城市近郊土地需求增加，城市郊区的农村集体
土地转为国有土地。城市经济的发展，土地价值上升，城市中心地区寸土寸金。城市中心区
域土地价值的上涨，导致土地使用转向效益高的商业用地，原有居民只能向城市周围迁移
城市面积不断扩容。同时城市的发展对基础设施的建设提出更高的要求，城市基础设施的大
量建设，城市功能的不断完善，都需要占用大量土地。

 

　　

 （二）城市人口的增长 

　　经济的发展和技术的进步，提高了农业的劳动生产率，大量的农民从土地中解放出来
成为农村的富余劳动力，农民的隐性失业率上升。农村大批富余劳动力需要向城市转移，他
们纷纷离开家乡土地到城市寻找就业机会。城市经济的发展为大量外来人口提供了就业机会，
同时这些外来人口的劳动又促进了城市经济的繁荣。随着农村人口不断向城市迁移，城市人
口不断在增加。城市要为外来人口提供居住条件，而外来人口由于从事的职业收入水平低于
城市居民收入，他们只能把家暂时安置在城市周围。城市人口的增长，需要大量的土地来吸
收和安置新增的城市人口。同时老城区的改造、城市环境的改善、人均居住面积的增加等，必
然导致城市面积的扩张，加剧了城市周边农地的非农化速度，城市周边大量的农地转为城
市土地。

 

　　二、农地非农化过程中土地增值原因分析

 

　　农地转为建设用地，土地价值增加几倍到数十倍。国内不少学者都对土地价值增值的原
因进行了分析，章植（

1934）认为，影响土地需求和土地供给的因素都能导致地价的涨落。

张德粹（

1979）认为对地价发生影响的诸因素可分为三大类：土地本身所具备的自然条件、

土地所处的经济和社会环境以及一般的经济情况。周诚（

2003）认为，土地增值主要有三个

来源：一是供求性增值，二是用途性增值，三是投资性增值。综合国内学者的研究，本文认
为农地非农化过程中土地增值原因如下：

 

　　（一）农地非农化使土地的用途发生改变

 

　　城市经济发展水平远远高于农村，工业生产效率也高于农业生产效率，市地的边际收
益高于农地的边际收益。农地被政府征收后转为国有建设用地，其用途发生根本改变，从农
业用地转为城市用地，土地价值也发生相应的变化。土地的使用价值决定土地价值，商业和
工业用地使用价值高于农业用地使用价值是由于商业和工业用地的土地边际产出高于农业