浅谈划拨土地使用权的评估方法

    摘要：划拨土地使用权在二级市场上受到许多限制，划拨土地使用权可以占

有、使用、收益，但无处分权，与出让土地使用权相比，划拨土地使用权无限期

使用，划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估

宗地的使用年限进行界定，本文试就划拨土地使用权评估方法谈一点粗浅的认

 

识。

 

　　关键词：划拨土地使用权评估方法

 

　　

 

　　一．划拨土地使用权的内涵及特征

 

　　划拨土地使用权， 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补

偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使

用者使用的行为。随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制中，经常涉及划

拨土地使用权的问题，如何开展划拨土地使用权价格评估工作，是必须面对的

 

一个问题。

　　划拨土地使用权价格包括两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开

发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，除了要支付土地补偿

费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投

入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通

电、供暖等基础设施的配套，才能满足企业生产的需要，因此，划拨土地使用权

 

价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。

　　与出让土地使用权相比，划拨土地使用权无限期使用，从金钱上面来讲，

出让都需要交出让金的，一般都是市场价。划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿

 

等成本费用就可以供地了。 从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关

办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。因而

划拨土地使用权在二级市场上受到许多限制，划拨土地使用权可以占有、使用、

收益，但无处分权。

1992 年 3 月 8 日（1992）第一号令颁布《划拨土地使用权

“

管理暂行办法》，该办法第五条明确规定， 未经市、县人民政府土地管理部门批