浅析商业地产中的建筑规划设计

　摘要：商业建筑的规划设计应考虑周边人口规模区位、商业体量，商圈分析，商业种类业
态分析，交通动线与空间，与城市的关系，设计的主体。

 

　　关键词：商业体量、业态、交通、主体

 

　　

 

　　商业地产是地产与商业的结合。应该说地产开发满足商业的需求，是一种无缝的结合，
也就是说，地产开发要满足商业需求，是商业与地产开发的无缝结合，可以说从选址、商业
定位、业态组合、招商推广、工程管理，到运营管理全过程的结合。设计中必须全面的考虑以
上的所有因素。提出以下几个切入点供参考。

 

　　人口规模、区位、商业体量

 

　　项目所在城市的人口规模，所处区位及计划开发的商业体量，是决定这个项目成败命
运的先期条件。

 

　　首先，城市城区人口规模。城区人口规模的区间划定并没有非常严格的界定，我们姑且
细分为

15 万以下、15

—50 万、50—100 万、100—200 万、200—500 万、500 万以上，这个细分

实际上已经将城市分级，从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、
到国际城市了。人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。比如家乐福标准店
（

15000㎡）肯定不会开在十五万人以下的地方；五十万人城区的地方不容易形成二个商业

中心。

 

　　第二点是项目所在的区位，可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合
部、郊区交通结点、郊区住宅区等。从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业
态上的差异，例如大型建材类通常会出现在城乡结合部，百货公司几乎都在市中心核心区
大型超市则在住宅密集区等等。

 

　　将这两点得到的信息合在一起纵向分析，很快地整个项目的轮廓就清晰起来，绝大多
数的项目都可如此观之。

 

　　商圈分析

 

　　商业是靠消费者来消费而营运下去的，主要消费者从哪里来？用什么方式到达？由足
够的消费者所构成一定的地理范围，可称作

“商圈”。具体的商圈形态一般可分为：商业区、

住宅区、文教区、办公区及混合区。

 

　　商业区

——商业行业集中区，其特点为流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为

快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

 

　　住宅区

——该区户数多，至少须有 1000 户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，

便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

 

　　文教区

——该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费

金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

 

　　办公区

——该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较

高等。

 

　　混合区

——住商混合、住教混合、商办混合等等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，

属多元化的消费习性。

 

　　而关于商圈的分析主要是从商圈内人口特征、竞争关系及商圈内经济状况三个方面去分
析。

 

　　看竞争分析。在商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规
模分布，新店开张率，所有商店的优劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。

 

　　商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增