商品住宅总平面设计综述

 摘要：我国现阶段的住宅大多数为房产开发商开发的商品住宅，在确保住宅的舒适性与提
高品质的同时，要实现其核心价值。本文主要就商品住宅建筑总平面设计为研究对象，分析
研究了总平面设计的思路和户型的确定方法，对从事相关工作的同行有着重要的参考价值
和借鉴意义。

 

　　关键词：总平面设计；

 户型分布； 朝向； 居住密度； 

　　前言

 

　　我国现阶段的住宅大多数为房产开发商开发的商品住宅，在确保住宅的舒适性与提高
品质的同时，要实现其核心价值。本文论述了在进行建筑规划设计时所需要注意的关健点，
建筑总平面设计应该是建立在下述方面的基础上

, 进行专业的创意与设计的。这不仅仅是建

筑或规划专业学术层面的问题

, 而是要综合学术与技术之外的开发需求, 是一种充满矛盾与

变量的综合事务。在总平面的设计中首先要有建筑与规划设计的专业原理作基础

,发挥建筑

师或规划师的专业设计思想与创意。进而要主动地去理解、分析每一个项目的房地产市场特
殊性

,再用房地产开发的思想结合规划设计专业的原理及思想去思考问题,综合双方面的内容

进行设计与规划。其中应该有以下几方面问题要考虑。

 

　　一、核心价值点分析

 

　　房地产开发中非常强调与重视的就是

“地段”,做项目决策时首先审视的也应该是地段。

实际上就是对项目所处区域的分析与判断。分析该区域的政治、经济、文化属性

,结合房地产

市场特点

,得出开发的方向或目标,确定产品形式、售价、销售方式等。目前的通常情况下,如:处

于

CBD 区,应该强化商务区的优势,一种可能是开发高级住宅,以符合该区域高阶层人士的生

活居住需求。另外一种可能是开发小户型的精装修公寓式住宅

,面向投资客户的需求;处于空

气相对洁净

,带有乡村气息的远郊,肯定应开发别墅式的住宅或多层低密度的住宅。如果地处

自然风景区

,山水秀丽,还有一种可能是开发分时度假型服务式公寓;在城乡结合部,一般会选

择开发面向首次置业的自助性商品住宅

,总价要低,性价比要高,如有快速交通线更佳,在做总

体规划或总平面设计时

,要充分围绕各不相同的项目差异,强化其优势,弱化其劣势,结合不同

项目的不同要求及建筑进深、面宽、层高、结构形式、外墙材料、规划审批要求等方面的技术与
使用特点

,进行总平面设计。 

　　二、户型的确定问题分析

 

　　楼形与户型决定规划平面

,户型决定楼形,销售策略决定户型,任何的开发项目都是以销

售为中心的。一个好的设计作品变成开发产品后

,最基本的要求就是

“好卖,快卖”,否则就是有

问题的设计。然虽是总平面设计阶段

,也不可置户型于不顾,因为户型是规划设计总平面的细

胞单元

,对总体规划有着极重要的影响。户型肯定是根据销售策略来设计的。一个项目的核心

竞争力落实到设计上

,很大程度是对户型的设计与设计突破。主要应确定以下几方面的内容:

主力户型与其它户型的每户销售指标、各种户型的户数比例

;每户起居室、卧室、厨卫等主要

空间的面宽进深尺寸

;针对项目目标客户所确定的关于舒适度的其它各种配置。这些决定了

一个项目主要的楼形

,即应该以塔楼的形式还是以板楼的楼形式或其它的形式来实现整体住

区的规划

:应该以一梯两户、一梯三户、还是更多的户数集中于一个单元里。再加上满足总建

筑面积指标

(即总销售面积)的要求及不同户型在社区中的最佳位置要求。 

　　三、周边竞争问题分析

 

　　通过周边竞争项目的情况分析

,确立自身项目的核心竞争力,创造性地加以实现,对周边

的在售楼盘与拟建楼盘的考察

,决定自身项目开发的竞争点(差异化竞争点),实现项目的开发

预期。这既是一种竞争对手间的博弈行为

,也是商业市场的生态关系重组与平衡的必然过程。