房产测量中预测与实测面积差异的

探讨

    摘要：21 世纪的今天，房地产已经以一种特殊资产的形式入驻市场，并确定了其国民经
济支柱产业的地位。房产面积的大小与房屋的总价格有着直接的联系，而在房产的面积测算
中，由于预测面积和实测面积的差异而导致的纠纷和矛盾十分普遍。下面，本文就对房产测
量中预测与实测面积的差异问题进行探讨，以为房产的实践测量提供借鉴。

 

　　关键词：房产测量；预测与实测；面积差异；原因；措施；分析

 

　　

 

　　在我国，房产的所有权登记是以面积为明确定量依据的，从形状、大小、位置等方面来
对其空间属性加以确定，从而对其有形价值进行客观的反映，这样使得房产具有了可移动
性，在房产交易部门就可实现对房产的交易，而其中，房产面积有着举足轻重的作用

[1]

[2]。我国的房产市场起步较晚，在测量方法和技术的使用上尚不完善，会受到一定条件的
制约，具体的体现就是房产预测面积和实际面积的差异性，那么这一差异具体包含哪些内
容，对其进行控制的措施又该如何？这即是本文所要阐述的重点内容。

 

　　一、房产测量中预测和实测面积的概念及用途

 

　　（一）房产预测面积的概念及用途

 

　　所谓房产预测面积指的是在房产的预售过程中，由房地产行政部门认可、开发部门委托
具有房产测绘资质单位，依据房产测量规范，按照图纸上规划核准的尺寸，参考公用面积
说明，来对为完全竣工的房产面积进行预先的计算的结果

[3]。房产预测面积可以在前期项

目宣传中供开发商使用，并且也可作为商品房预销售和网上备案使用。

 

　　（二）房产实测面积的概念及用途

 

　　所谓房产实测面积指的是在房产竣工且验收完成之后，由房地产行政部门认可、开发部
门委托具有房产测绘资质的单位，依据预测数据、变更图纸、竣工图纸和房产预测规章，来
对房产面积进行实地地绘图和勘测，所得出的结果。房产实测面积是房产购买者在办理物业
费结算、房款结算、所有权证及他项权证等的重要依据。

 

　　二、房产测量中预测与实测面积差异的原因分析

 

　　（一）图纸变更和数据采集

 

　　在房产面积的预测中，主要通过施工图纸来完成，分摊办法、公用部位面积确认、数据
采集等只是纸上谈兵，缺乏整体上的直观认识与感受

[4]。房屋的设计具有负责化、多样化的

特点，其后期所有的实测数据都是通过实地勘测而得来的。在房产施工过程中，房地产开发
部门会由于一些原因而变更建筑的设计，这就造成了预测与实测面积间的差异，这也是差
异性存在的主要原因。

 

　　（二）技术因素

 

　　当前，市场上房产测绘单位，管理水平、技术水平参差不齐，且相关法规、政策及技术
规范等中的内容存在矛盾之处。这体现在实际的测量中质量意识淡薄、工作程序不完整、观测
数据记录事物、设备仪器落后及面积计算出现差错等。另外相关法规、政策及技术规范等中的
内容不完善，技术规范跟不上现时的先进建筑，有些特殊的建筑面积的计算要求没有相关
的技术规范理据支持，计算面积与否不能确定等。这些因素都会在一定程度上导致预测与实
测面积间的差异性存在。

 

　　

 

　　三、房产测量中预测与实测面积差异控制措施

 

　　（一）开发商环节的控制措施