费标准计算年总收益。年总费用的确定应当包括材药品和医疗料费用、管理费用、财务费用、应缴税费、房屋
和设备等固定资产折旧、固定资产纯收益及正常投资年利润等。
4. 特别规定
根据《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（

应遵循一般的估价原则外，还应当遵循因地制宜的原则和客观真实的原则。
所谓因地制宜原则，即应根据科研、教育、文化、卫生和体育用地的分布特点和实际需求选择是否需进行科研、
教育、文化、卫生和体育用地的基准地价的评估。所谓客观真实原则，即科研、教育、文化、卫生和体育用地
的基准地价的水平应客观、真实可靠的反应当地土地市场实际情况。
在地价水平方面，原则上，科研、卫生用地地价水平介于住宅用地与商业用地之间；教育、文化和体育用地地
价水平介于工业用地与住宅用地之间；且科研、卫生用地地价≥教育、文化用地地价≥体育用地地价。
六、地下空间的地价评估
（一）空间权
空间权是

上获得相当程度的发展。所谓空间权是对地表之上的空中或者地表之下的地中一定范围的空间享有的权利。空
间权概念的提出，突破了传统物权概念，为空间开发利用提供了理论前提。
1. 空间权产生的理论基础
在传统的土地法律理论和制度中，并不存在着独立的空间权概念。罗马法中，

限空间”，土地所有权的效力范围以地表为中心延伸至上下垂直的空间。但土地所有权人对地表上下空间的支配
权并非现代民法意义上的空间权。作为财产权利客体的土地在物理属性上虽可区分为地表、空中、地下三部分，
但在法律理论和社会观念中，却是三者结为一体而被所有和利用。土地私有制国家继受了土地所有权“上达天
宇、下及地心”的绝对土地所有权理念，肯认了拥有地表权利就拥有空间的权利。因地表与其上、下的空间客
观上是联系在一起的，把空间视为土地的当然范围也是必要的。但绝对土地所有权理念导致了权利滥用。

纪以来，社会经济、科学技术的发展以及交通拥挤、住宅紧缺等各种社会问题的出现，国家为社会公共利益需
要而使用一定范围的空间也被视为侵权。由此，土地私有的个人独占性与土地利用的社会公共性之间的矛盾激
化，土地私有制国家开始限制土地所有者对空间享有的绝对权利。相对土地所有权理念的确立及相关立法的制
定，为土地立体开发利用提供了法律依据，也为空间权制度的产生奠定了理论基础。
2. 空间权产生的现实需要
土地立体化开发利用的现实需要也是土地所有权理念改变、

程度和范围取决于生产力及科学技术，特别是建筑技术和建筑材料的发展水平。生产力不发达的农业社会，农
业、畜牧业等简单的生产活动，使人们使用土地的目的主要是为了从事种植业、养殖业等，占有、使用土地就
是占有、使用地表及地表上下有限的空间范围，土地的立体空间效能不具有特殊的财产意义，客观上也没有存
在“空间权”概念的必要。然而，工业化社会里，生产力的高度发达及科学技术的飞速发展，极大地提高了人
们改造和利用土地的能力，扩展了人类生产、活动的空间。同时人口膨胀和城市化进程的加剧，使得人类对空
间的合理利用成为迫切的需要。

依传统的民法理论，凡是具有独立经济价值并能够排他地支配的物都可以成为物权客体。特定于地表上下一定
范围的“空间”能够游离于地表，从地表分离出来，人们凭借现代社会的先进技术，可以不断地对之进行开发
利用，如在地表上空架设高压电线、空中电缆；在地表之下建造地铁、地下商场，使得空间具有了独立的经济
价值。又因地表上下特定的空间范围可以通过登记的方式予以确定，因此，权利人可以对之独立支配并排除他
人的干涉。可见，空间作为“物”而成为空间权的客体是可能的。
（

空间属于客观存在的自然资源，具有使用价值。空间作为自然物存在时，能够被人们发现、占据、利用，但不
像其他的物质财产那样可以被人们生产或者消耗，它们的范围也不会因此增加或者减少。因为空间具有容纳性，
人们可以活动于其间，置物于其间，为满足自己的某种需要而对之进行开发与利用。空间作为一种客观的存在
并不具有价值，只有人们开发、利用空间资源，付出了一定量的劳动后，因其凝结了无差别的一般人类劳动，
空间才具有价值；空间因存在使用价值和价值，可以按一定量的比例与其他商品进行交换，产生了交换价值。
空间所有权人可以通过有偿方式以取得相应的出让金或者租金等为对价而将空间使用权转让于他人行使。