人民政府土地行政管理部门委托的国有持股单位统一持有，这个持有主体一般是财政部
门的资产管理部门，作价入股形成的新企业可以按法律规定转让、出租、抵押土地使用权，
但必须经过土地管理部门的批准，国家持股单位有参与企业经营管理和分取股东权益的
权力。而授权经营是国家将土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家持股公司、
国有独资公司、集团公司经营管理，这些被授权的公司授权权利凭证就是土地管理部门所
发的土地使用权经营管理授权书，改制后的公司可以凭经营管理授权书向其直属企业、控
股企业、参股企业作价出资或租赁方式配置土地，但被授权经营公司必须接受授权部门的
临督管理，必须对土地资产保值、增值提供年度报告。

　　（5）不同土地处置方式应该有不同的审批权限，对于出让或租赁的，企业可以直接
向市县人民政府土地管理部门申请，而授权经营和作价入股改制方式只能由省级以上人
民政府批准。

　　（6）所有处置方式企业都必须持土地使用权处置批准文件到土地管理部门办理登记
手续。　　（二）评估价格类型的选择：

　　我们估价师进行土地评估前，必须先分析企业土地资产的处置方式，搞清土地的各
种处置方式的适用条件，各种处置方式之间的本质区别，办理各种处置方式的程序，才
能会使我们向委托方索取全面系统的资料，根据改制企业的性质，处置方式及权利状况，
科学选择方法和相关参数，合理确定评估的价格类型，做好企业的土地改制评估。根据企
业土地资产的处置方式可将评估分为公司制改造土地使用权评估，土地使用权作价出资
与授权经营评估，土地使用权债转股评估及保留划拨土地使用权评估，但应该提出的是
土地使用权债转股形式，笔者认为是企业进行土地资产的处置后的企业改制，而并非土
地资产的处置方式。

　　1、公司制改造土地使用权评估：公司制改造分为改造为国有企业的土地使用权评估
和改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业进行公司制改造，组建有限责任公司、股
份有限公司、集团公司国有企业间合兼并或与非国有企业合兼并成国有企业等，改制后的
企业仍为国有企业或者国有控股企业，土地资产处置仍是以划拨方式进入企业，这时的
评估价格实际上是划拨土地使用权价格，而改造为非国有企业的土地使用权评估是指企
业改造后，国家和政府不再是土地资产的主体，如企业破产，企业上市，非国有企业兼
并国有企业，国有企业出售或租赁，土地处置方式为出让或租赁。土地处置方式为出售的
土地必须办理土地出让手续，与土地管理部门签定土地出让合同，补交土地出让金。补交
土地出让金的数额是划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格两者之差，所以评估要
分别评出划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格。土地处置方式为租赁的必须与土地
管理部门签定土地租赁合同，支付租金。承租人在支付租金并完成开发建设后，经土地行
政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将租赁土地使用权转租、转让或抵押，但必须
依法登记。租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租赁土地使用权的转让、
租赁土地使用权的抵押评估。

　　2、土地使用权作价出资和授权经营评估，这种方式是国家以一定年期土地使用权作
价方式投入新的企业，国有作为土地所有者，要体现国家的权益，评估价格应为出让土
地使用权价格，但作为国家的出资额（资本金）注入企业，应该不是出让土地使用权价
格。作价出资额（注入企业的资本金）=

—

出让土地使用权价格 划拨土地使用权　　价格，

这是因为划拨土地使用取得以后，企业付出了取得成本和实际投入开发成本，这部分权
益在企业，而非政府和国家，但要注意年期修正。