润悲观，投资信心不足，需求下降，土地投资收益则要降低。

银行

存贷款利率降低时，会

刺激投资者的投资欲望，使房地产的供给增加，房地产价格相对下降，土地收益也相对
下降。房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变
动，此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房地产价格变动的百分比，
则表示两者之间的实质关系并未改变，否则说明两者之间发生了变化，相应的土地收益
也随之变化。随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住和活动所需要的空间的
需求也因此俱增，导致房地产价格上涨，引起土地收益上升。

　　5、行政因素。影响土地收益的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市规划、地价政
策、税收政策、交通管制和行政隶属的变更。在我国，政府可通过制定各种政策手段来对不
动产市场进行宏观调控，如通过控制土地供应量，提高土地出让价格及房地产开发经营
的税费，调整产业政策等措施，控制房地产价格水平。

　　6、人口因素。人口因素是最主要的社会经济因素。人口数量和人口素质以及家庭规模
等对房地产价格有着很大的影响。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而
促使房地产价格上涨。在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数
额的变动，导致居住房地产价格的变动。一般而言，随着家庭平均人口的下降，即家庭小
型化，对总的住宅套数的需求将增加，从而会使住宅用地投资收益有上涨的趋势。

　　（二）区域因素

　　区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。不同的区域因素对不同用
途的土地收益有着不同程度的影响：对于商业用地而言，特别注重营业环境和收益状况，
繁华程度对土地收益的影响作用首当其冲。商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚
效益越高；且土地收益随着距商服中心距离的增加，呈现递减变化趋势。在这里有必要强
调，商服繁华程度高的同一供需圈仅指一个街面；商服繁华程度低的同一供需圈可能指
的是某一个商服中心或商业级别。此外一些特殊商业用地，如写字楼，虽属商业用地，但
又与一般商场的供需圈不一样，考虑的区域因素也不一样；加油站的供需圈较大，区域
因素

调查

的侧重点是该区域的车流量、交通体系、路网密度等。对于住宅用地而言，人们更

注重是否安全舒适、交通便捷、基础设施和公用设施是否完备以及环境的优美等方面。对于
投资者而言，交通系统、供电系统、供水系统、供气系统、供暖系统、邮电通讯系统、公共设
施系统等有保障，会吸引更多的投资者及其持续的投资欲望，从而带动土地收益提高。在
土地评估中，别墅、高档公寓、普通居民住宅用地的供需圈不一样，应该分具体住宅类型
分别有侧重的考虑其区域因素。对于工业用地而言，尤为关注的是交通设施和水、电等供
用保证率的问题以及宗地面积的大小。不管对哪种用途的土地，城市规划的限制都是一个
重要的区域因素之一，它通过对土地利用性质、用地结构、用地限制条件及交通管制等手
段影响土地收益。

　　（三）个别因素

　　个别因素即宗地因素，是决定同一均质地域地块差异性的重要因素，是同一区域内
土地收益差异的重要原因。主要包括宗地区位、面积、形状、宽度、深度、坡度、宗地基础设施
条件、临街状况、城市规划限制和土地使用年限等。个别因素反映的是同一供需圈内不同宗
地的土地收益区别，个别因素描述是否准确对商业用地地价的影响尤为重要。其中尤为重
要的是宗地区位因素，包括 3 层含义：

　　一是整体区位，主要指城市或地区整体的政治、经济、文化及其自然地理位置和对外