分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用。假如区分为各
个房间以后，该房间无独立的出入门户，须利用相邻单位的门户才能出入，则该房间不
具有使用上的独立性，而不能成为区分所有的客体。另一方面，还应具有独立的经济效用，
就是各个专有部分要具有与一般建筑物同样的独立经济效用，应有一定的空间。
　　3

“

”

、必须具有法律上的独立性。法律上的独立性也被称为： 形式的独立性 。构造上和

使用上的独立性乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，使之在
法律上成为各个所有权的客体。通过登记表现出来的法律上的独立性，是以构造上和使用
上的独立为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以
存在。同时，区分所有的登记还要以当事人具有区分所有的意思为前提。
　　三、对刚颁布的《物权法》的探析
　　(一)专有部分所有权
　　一般说来，在确定区分所有人对墙壁的管理维护、维修等义务上，我国现行规定将其
规定为共有财产，各个区分所有权人都负有维修义务。另一方面，每个区分所有权人对其
拥有的墙壁的表层享有独立的权利，可自由粉刷墙壁，在其上悬挂物品，邻居不得妨碍
专有权人所享有的此种权利。共用墙壁在登记时，不可能作为专有财产加以登记，而只是
作为专有部分的组成部分而加以登记。
　　(二)共有部分所有权
　　根据 2001 年修正的《城市异产毗连房屋管理规定》确立的房屋自然损害时修缮费用的
分担规定：房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由各所有人按份额比例分担；对可
上人的房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；对各层共用楼
梯，由房屋所有人按份额比例分担，为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按
份额比例分担；共用的设施和附属建筑的修缮，由所有人按份比例分担；房屋共有部位
必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。
　　(三)业主大会及业主委员会规定的探析
　　1、业主委员会的诉讼地位
　　关于业主委员会是否具有诉讼地位的问题，物权法没有就此明确规定，理论和实践
上则存有较大的争议。在实践中，有些地方政府和法院明确承认了业主委员会的诉讼地位。
　　2、业主委员会可否决议强制让滥用专有权的业主出让其所有权
　　物权法第 83

“

条第二款规定： 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物

或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行
为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除妨害、赔偿损失。业主

”

对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
　　3、业主大会及业主委员会的相关规定是否应由专门法来规范

“

”

　　物权法第六章 业主的建筑物区分所有权 共有十四条，其中就有八条是关于业主大
会和物业管理的。有关区分所有人之间订立管理规约及住户章程等应由合同法来调整，而
不应在物权制度中加以考虑。
　　建筑物区分所有制度的确立与完善，可以明确建筑物的归属，有利于发挥物的效用 ，

 

保护权利人的合法权利，保障我国市场经济秩序的稳定运行。