英国政府实施的国家房屋能源等级(National Home Energy Rating，简称 NHER)，是指
在标准状态下单位面积一年连续使用所消耗能量的指标，是将房间的尺寸、窗户面积和供
热系统经过标准计算分析得出的评价指标。为了鼓励居民注重住宅的节能效果，英国政府
于 2007 年 6 月开始对房屋进行测评，其中包括房屋的节能等级证书，并引进新的房屋交
易信息制度。测评体系运行以后，英格兰和威尔士的房屋必须具备节能等级证书，否则不
得进入房产交易市场。英国政府宣布，未来将对每一个房子的节能程度进行评比，划分等
级，就像每一个电器产品都有节能等级一样。房屋节能等级证书包含的能耗信息将有助于

 

环保，降低废气排放，同时还能让购屋者节省支出。
　　德国在 2002 年颁布实施了《建筑节能法》(EnEV2002)，其中就实行了建筑能耗定量化
及建筑能耗证书系统。建筑节能新规范 EnEv2006 则在充分考虑到各种实际因素的前提下，
强调改善建筑整体能源利用效率和可实施性。在建筑的建设、改造、销售、租赁市场方面，
全面推行能源证书体系，保证新建建筑及既有建筑改造达到新规范的要求，推动整个社
会的建筑能耗降低。德国的建筑能源证书体系适用于新建建筑和既有建筑，以连续 3 年实
测数据来确定。建筑能源证书有效期 10 年，超过 10

 

年需根据实际情况重新办理。

　　欧盟从 2006

“

”

年起就执行关于 建筑物总能源效率 的规定，在芬兰和葡萄牙之间的地

区，每幢建筑在出售或出租前必须要提供能耗认证证书，这个规定也同样对德国适用。针
对欧盟指令，德国能源服务公司(DENA)提出建议：推广全联邦一致的能耗等级标识制度。

“

”  

将来用户出租或出售房屋时，需向新使用者提供该房屋的 建筑物能耗等级标识 。
　　3

 

能效测评标识制度运行机制的设计

　　能效标识运行机制从减少建筑能耗入手，协调住宅建筑节能市场中各利益相关体。政
府在运行机制中起主导推动作用，能效测评机构（第三方）起协动作用，市场交易主体
起推动作用，具体关系如图 1 所示。政府作为监督主体，从法律法规、政策环境、税收制度
等方面对不同行为主体实行激励，培育独立的评价机构,实行住宅建筑能效标识体系等匹
配手段；能效测评机构作为第三方要独立公正的出具建筑物能效信息，为市场其他利益

“

相关体提供决策依据。同时强制要求开发商在销售时需向新使用者提供该房屋的 建筑物

”

能耗等级标识 ，购房者通过与实际能耗数据的对比，实现对能耗评估数据的监督，而开
发商和评估机构为减少纠纷，避免赔偿，也必然会尽力保证数据的准确性。保险机制的建
立，是为了确保消费者在其利益受到侵害时能得以补偿，也可以促进测评机构（第三
方）提高技术及其诚信水平，降低保险费用。住宅建筑能耗评估与能效标识制度的运行机

 

制采用政府推动、第三方协动、市场推动来实施。

 

　　能效标识制度的运行包含以下几个方面：
　　3.1 以政府为主导的宏观调控体系。建筑节能具有外部性的特点，所以市场调节在这
一环节失灵，政府调控作为另外一种制度变量显得更为重要。以政府为主导的调节机制通
过制定一系列的政策、法律法规来规范整个节能市场，因此，实施强制能效标识制度为促

 

进节能提供了一个可靠的保障，也是政府管理宏观管理的一项重要职能。
　　3.2 以能效测评为主的第三方中介服务体系。能效测评机构是建筑能效标识政策体系
中的重要的市场主体，解决了市场中存在的信息不对称问题，充当着能效测评标识信息
“

”

裁判员 的作用，因此，能效测评机构作为独立的第三方应公平、公正的为政府、开发商、

用户提供能效信息，保证数据的真实性。第三方出具的能效测评报告应作为政府监管建筑
节能市场的重要依据。第三方评估机构作为专业技术服务商出具技术报告，承担相应的技

 

术责任。
　　3.3 以开发商、用户为主的市场交易体系。在这个交易体制中，为了节约资金以及市场
中存在着信息不对称等原因，开发商提供不节能产品或提供虚假的节能信息，使得购房
者无法做出是否是节能建筑的判断，因此，能效标识制度的建立为建筑交易体系提供了