表 2 

 

多层与低层住宅层数与造价的关系表

 

　　

 

　　

 

　　 目前我国多层住宅由于公摊面积少、后期物业管理费用低，深受很多购房者的喜爱。
消费者也普遍认为多层住宅的供应量会逐年减少，这种预期也使多层住宅成为相对珍稀
的住宅产品，所以目前卖得相当俏。在寸土寸金的地段，多层住宅虽然建筑成本较低，但
分摊的土地成本要高，其占用的总成本并不会低于同地段的高层，所以多层住宅贵过小
高层住宅将成为中心城区楼市的一种趋势。而在城市外围地段，因为土地成本较低，两者

 

之间的价格差异则不会拉得太大。

 

　　

 

　　三、高层住宅特点与工程造价分析

 

　　 高层住宅是为了谋求土地的高度有效利用，提高容积率的手段而出现的建筑形态。
据国外的一些资料测算，建筑层数由五层增加到九层可使居住面积密度提高 35%。有利于
节约了用地，也就大大降低了室外工程造价和改造用地的费用，从总的消耗来看，高层
不一定比多层(或低层)费用高。据资料显示，就市政设施费用来说，高层就比低层节约。
但作为高层建筑其相对于低、多层住宅的主要缺点体现在:单位造价高，平面使用系数低，
施工周期长，能耗多，出房率低，分摊面积大，人口密度大，防火设施不完善，目前国

 

内消防车最高达十四层，环境效益和社会效益较差。

 

　　 从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，因此在住宅建设中就
应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张
的问题，从而保持社会稳定，促进我国经济快速发展。住宅层数是影响小区建筑面积密度
的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，对开发商来说赚取的利润越高。 

 

　　 1、由表 1 可知，7～9 层属于中高层类，此类住宅不设电梯使用不便，设了电梯又不
能充分发挥电梯的效率，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）的建议，小区
内不宜采用这种层数的住宅。因此，笔者认为开发商应尽量少开发此类住宅，应放弃此类

 

设计。

 

　　 2、在民用建筑中，多层建筑提高层数虽然可以降低工程造价，而高层建筑在我们规
划设计中又不得不开发，因为考虑到小区容积率和节约城市用地和开发商利润的问题，
高层建筑在小区开发中的设计就显得很有必要了。从我国目前的实际情况来看，我国人口
多，人均耕地面积少，特别在中心城区等人口高密度区和商业区，应该尽量考虑节约土

 

地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题。

 

　　 房地产开发希望通过破坏环境和城市规划的限制来取得高额利润，因为他们认为兴
建高层建筑建筑面积增大，利润就会越多。无可否认，增加层数可以节约土地，住宅层数
是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，但带

 

来的环境却是环境的破坏和市政规划容积率的限制。

 

　　 事实上，随着层数的增加，住宅之间的日照间距也相应增加，而且高层住宅一次性
投资高，建设周期长，一般情况下高层比多层平均每户建筑投资要高 70%～80%，对于
投资商收回投资的风险加大，因为其建设周期长 40%～50%，节约土地的效果也逐步下

 

降。

 

　　 表 3 

 

层数与投资利润的关系

 

　　

 

　　

 

　　 我们通过统计资料表 3，可以分析得到结论：层数应在一个合理的范围内，例如在
20 层时，投资利润时相对于其他层数是最大的，所以开发商应结合市场需求、项目实际