统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房
地产价格难以标准化，个别性明显。

（

5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形

成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价
格上升的速度要远远高于一般性商品。

综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相

互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
必须要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产价格组成的各项
因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的评估。

2 影响房地产需求的因素

（

1）消费者的预期

消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房

地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的
影响也具有举足轻重的作用，是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不
同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，投资性房地产就
会增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了房价的上
涨。在价格下跌时，人们预期价格还要下跌，市场上投资性房地产的需求就会
减少，更多的投资型购买者就会持币观望，持有人纷纷抛售房产，造成恐慌性
价格下跌，这时无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。

一般来说，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众

心理而趋向一致，造成未来需求的提前透支。但从长期来看，消费者的预期是
趋于理性的，偏离市场规律的预期迟早是要回归的。

2007 年及前几年正是在

大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价格还要上涨，因此大量的消费者
自觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。

（

2）人口数量

近几年来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学

生几乎全部涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等
因素都使沿海地区人口不断增加，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。
除对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不相同，除了带
动住房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不
断增加，而且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效需求。

（

3）收入水平