从经济学的角度看，诚信是一个主体对其他主体兑现自己诺言的过程，它包括讨价还
价和理性均衡，在讨价还价中，交易各方都朝着均衡的目标迈进，最终达到某种均衡。博弈
论认为：博弈双方总是从自身的角度寻找对自己最优的策略，从而达到

“纳什均衡”状态。在

信用良好、市场监督有效的情况下，如果土地估价师某次失信，并获得额外收益，由于信息
的迅速传递，其他市场参与者很快就了解到他是不可信的，就会在以后的交易中排斥他，
那么失信的土地估价师就难以在行业中立足，从而付出惨重的代价。

 

　　因此，在完善的市场环境下，土地估价师通过博弈，其最优的策略是诚实守信。反之，
在信用环境不好，市场监督失效的情况下，如果土地估价师某次失信，获得短期额外收益
但是由于市场监督机制不健全，信息传递不力，其他市场参与者无法及时获取信息，受经
济利益驱使，他还会继续在其他经济交易中失信于他人。可见，在市场监督机制不健全的环
境下，信用缺失的土地估价师可以获得额外收益而不受到惩罚，因而其最优选择是不讲诚
信。而当其他土地估价师发现诚信缺失者可以获得额外收益，而自己反而因为诚信受到损失
时，那么整个行业的信用程度就大大降低了，甚至出现整个行业的诚信危机。这就是目前土
地估价市场上低价高评、高价低评、压价承揽业务、垄断评估信息和资料等诚信缺失现象时有
发生的根本原因。

 

　　上述分析显示，通过加大对失信者的惩罚，提高其失信成本，使失信带来的损失远大
于其所获得的额外收益，是从根本上解决整个行业诚信建设问题的途径。从制度经济学角度
来看，要使失信者受到惩罚，使诚信成为一种制度规范，还必须满足三个条件：一是土地
估价市场中的行为主体

(土地估价师)有追求长远利益的动机，不会为了短期的利益而损害

自己的声誉；二是信息渠道畅通，市场中的行为主体

(土地估价师)对诚信或失信的选择会

迅速传递出去；三是市场中的行为主体

(土地估价师)明确知道，自己的失信行为一定会受

到惩罚。

 

　　土地估价师协会作为土地估价机构的行业组织，以其特有的功能优势能够满足以上三
个条件，可以成为行业诚信建设的较理想的平台。它可以通过监督和记录土地估价行业中的
交易行为，建立有效的信息传输系统，实行有效的惩罚措施，从而有利于土地估价行业形
成严格的自律机制和有效的外部约束机制。

 

　　

 

　　土地估价行业诚信建设对策

 

　　

 

　　加大行业监管力度

 

　　估价机构和委托方是在利益驱动下制造虚假信息，只要使其造假的收益小于成本、无利
可图时，造假就失去了市场。因此，要加大对失信行为的惩治力度，大幅度提高失信行为的
社会成本与经济成本，让失信者得不偿失。同时，要建立健全市场准入和退出机制，把失信
估价机构和执业人员淘汰出局。

 

　　

 

　　构建同业互查制度

 

　　同业互查制度要求每个土地估价机构必须由另一合格的土地估价机构对其质量控制系
统的健全性及其执行情况进行调查和评估，目的就是要借助业内注册土地估价师的技术和
经验，对注册土地估价师的估价质量进行监督。同业互查制度具有其他制度所没有的优势：
它具备了检查注册土地估价师估价质量所应该具备的技术和经验，从而避免了注册土地估
价师行业外部的监督不能深入检查的弱点。为了防止土地估价师的逆向选择和道德风险行为，
建议对同业互查制度作如下改进：每隔若干年

(如两年)进行一次土地估价的同业互查，进

行经济处罚，并且降低直至取消该机构的评估资质。