根据估价目的、估价对象的特点来选用具体的估价方法。如果估价方法选用不当就可能导致
估价结果出现偏差。还有，估价规范中要求对一宗房地产的评估宜选用两种估价方法，但是
笔者认为，在估价实务中也应该灵活处理。诸如某些房地产无市场依据或市场依据不充分而
只适宜采用成本法估价时，如果生硬地采用其他方法来估价，很可能对估价结果带来较大
偏差，在这种情况下，笔者认为可以只选择成本法进行估价，同时，在估价报告中说明只
选择一种估价方法的原因。

 

　　

(2)估价过程中参数或实例选择不当。在房地产估价师使用估价方法进行价格测算时，

必然会选取很多参数。有些参数没有统一的标准可供参考，如收益法中的资本化率，当估价
师技术水平不高或经验不足时，对参数的选择不当或有错误，最后的估价结果将会出现较
大的偏差。再者，使用市场法的前提是拥有大量房地产交易实例资料，而且可比实例必须与
估价对象房地产条件相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可以
修正为正常价格。但在实际操作中，有些估价师将不符合要求的实例强行进行修正，或是在
缺乏有效可比实例的情况下，杜撰虚构可比实例，这就导致估价结果缺乏客观性，出现较
大偏差。

 

　　

(3)估价报告本身不完善。估价师基本都会按照《房地产估价规范》中估价报告的格式完

成估价报告，但是有些估价师由于经验不足或作业时间仓促，在报告中可能出现某些内容
陈述不够或不准确。比如，估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足，在房地产估价报告中
未向估价报告使用者进行报告使用提示或未对估价对象的变现能力进行分析或分析错误等
这些不完善的地方会导致报告使用人未能恰当或是错误地使用报告，有可能导致出现一些
经济纠纷或法律纠纷。

 

　　

(4)估价方法本身存在不确定因素。我国房地产估价起步较晚，估价理论和方法源自西

方房地产估价理论

 ，而这些方法在我国运用或多或少会存在一些不确定因素。比如，收益

法中资本化率或报酬率需要估价师慎重确定，但这些参数的确定没有统一的标准可供参考
可能会出现

“差之毫厘，失之千里”的情况。还有，收益法中收益期限的确定没有统一的规定

或利用公式计算，而要估价师在估价对象自然寿命、法律规定、合同约定等基础上，结合房
地产剩余经济寿命来确定，就可能存在不确定的因素而影响最终的估价结果。再比如，对土
地价值进行评估时，用基准地价进行修正是一种较常采用的方法。但目前很多城市的地价出
现大幅上涨而基准地价却多年未进行更新，如果强行用基准地价进行修正，必然会出现调
幅大于

30％的情况。因此估价师根本无法参照现有基准地价进行修正。 

　　

3.政策和经济风险 

　　我国常常会采用一些宏观调控手段对某些行业进行调控，房地产行业也不例外。政策的
变化，包括税收政策、金融政策等必然会对房地产价格产生较大影响，而这些影响是估价师
无法预测的。再有，如果经济形势发生巨大变动，可能导致估价结果与市场价格出现较大偏
差，这种风险也是估价师无法预测的。

 

　　

 

　　三、房地产估价师执业风险的防范

 

　　

 

　　房地产估价师执业中存在的风险如未能进行有效的防范，就可能使估价机构和估价师
出现信誉危机，失去客户，付出处理索赔或诉讼的代价，严重者甚至有可能承担刑事责任。
笔者认为要有效防范这些风险，应从以下几个方面入手

: 

　　

1.加强房地产估价师诚信体系的建设 

　　房地产估价师职业道德水平的提高固然要靠估价师自身的努力和培养，树立对社会公
众负责意识和执业风险意识。还有一个很重要的方面就是实行行业内监督。实现这一目的的
有效途径就是建立和完善房地产估价师诚信体系。各地房地产评估主管部门掌握了所有房地