准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转

” 

让、出租、抵押土地使用权。

　　划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗

地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年限的界定

有两种情况，一是设定为无限年期，二是根据评估宗地的设定用途设定其年限

 

为该用途的法定最高出让年限。

　　国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权价

格的评估奠定了基础，

2007 年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂

行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可以根据企业改革的不同形

式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用

权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。除保留划拨用地方式外，其

他几种方式均需进行评估，根据《中华人民共和国土地管理法》和《诚征国有土地

使用权出让和转让暂行条例》的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用

权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以回收，并依法处置，

“

依法处置时需要评估，《房地产估价规范》第六条明确规定 以划拨方式取得的土

地使用权联通都是建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分价款中相

”  

当于应缴纳的土地使用权出让金的款额 。

 

　　二．划拨土地使用权的评估方法

　　根据《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格评估，可以采用成本法、收

 

益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等。

　　

1.成本法：划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地

开发费、有关税费、利息、利润。在应用成本法评估时应注意，只能坚持以区域客

观、平均的费用作为计算依据，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对

象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计价依据，而不应去考虑某个企业

在取得土地时实际所支付的历史成本，其次是利息和利润的确定。在这里利息和

“

”

利润是企业投入资金购买 土地 这个特殊商品而产生的资金利息和投资利润。通

常，利息以同期银行一年期存款利息加上一定的风险调整值确定，利润则以估

价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。最后再通过对区域平均价

 

格的修正来确定宗地的价格。