第一章

  房地产开发程序简介

房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从

立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房
地产管理法》第

2 条对房地产开发下的定义是

“指在依据本法取得国有土地所有

权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为

”。房地产开发流程主要包括以下几

个程序。

1、前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进

行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目

“

”

开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。 五证 中的

《建设工程规划许可证》、

《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。

《国有土

地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式

划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于
未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校
等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地
使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如
果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。
出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地
70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。

2、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产

开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发
商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、销售阶段

    销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和
现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工
之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行
销售。

1 预售
由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：

（

1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（

2）持有建设工程规划和施工许可证；

（

3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投

资的

25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发

经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得
《商品房预售许可证》。

2）现售
商品房现售，应当符合以下条件：
（

1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产

开发企业资质证书；

（

2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

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