工序的监督、检查和验收 ★【监理的性质】★ 一、 服务性：监理具有服务性，是从它的业务性质方面定

 

性的，监理的主要手段是规划、控制、 协调，主要任务是控制建设工程的投资、进度和质量，最终应当达

 

 

 

到的基本目的是协调建设 单位在计划的目标内将建设工程建成投入使用。 二、 科学性：科学性是由建设

 

 

工程监理要达到的基本目的决定的。只有采用科学的思想、理论、 方法和手段才能驾驭工程建设。 三、 

 

 

独立性： 《建筑法》明确指出，工程监理企业应当根据建设单位的委托，客观、公正地执行 监理任务。

“

 

建设工程监理独立性是一项国际惯例。工程监理企业是 作为一个独立的专业公 司受聘于业主去履行服务

”

“

”

“

 

”

的一方 ，应当 根据合同进行工作 ，监理工程师应当 作为一名独 立的专业人员进行工作 ，工程监理企

“

 

 

业 相对于承包商、制造商、供应商，必须保持其行为 的绝对独立性， 不得从他们那里接受任何形式的好

 

 

”  

“

处， 而使他的决定的公正性受到影响或不 利于他行使委托人赋予他的职责 ， 监理工程师 不得与任何妨

 

”  

 

 

碍他作为一个独立的咨询工程 师工作的商务活动有关 。 四、 公正性： 公正性是社会公认的职业道德准

 

 

则， 是监理行业能够长期生存发展的基本职业道德。 在开展监理过程中，监理企业应当排除各种干扰，

 

客观、公正的对待监理的委托单位和承建 单位。特别是当这两方发生利益冲突或者矛盾时，监理企业应以

 

 

事实为依据，以法律和有关 合同为准绳，在维护建设单位的合法权益时，不损害承建单位合法权益。 匠

 

 

 

 

诚同聚装饰公司提供 ★【收房该注意哪些问题： 】★ 审看国有土地使用证是否有抵押记录 据北京德润

 

 

律师事务所律师孟宪生介绍，收房主要是验收两个方面，一是验收有关文件，二 是验收房屋质量。 为了

 

 

 

防止开发商在建设期间将业主的房屋进行抵押， 业主在验收房屋质量文件之前， 首先要 审查《国有土地

使用权证》上是否有抵押记载，然后才开始验收有关的工程质量文件，就目
    

 

 

   

 

   

前而言， 主要是包括 《住宅质量保证书》 、 《住宅使用说明书》 《竣工验收备案表》 和 （俗

“  

”    

 

称 两 书一表 ） 。 根据他的经验，目前在交楼过程当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 。

 

 

 

按照有 关规定， 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，因此，业主在验房的时候 不能

 

 

只看有没有《竣工验收备案表》 ，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以 及表内的各个分

 

 

项是不是都备了案。 业主最好自备一份详细的验房记录单 验收完有关文件，业主马上就要开始实地验房

 

了，由于不少业主是首次置业，而且房屋验收 又是一项非常专业的工作，因此很多业主不知道从何验起。

 

为此，记者采访了北京百万家园 监理公司负责人许国忠。许国忠表示，开发商提供的《楼宇验收记录表》

 

列出的项目大多不 够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备不时之需。

 

 

他 强调，业主在自备的验房记录单里，应该尽可能详细地列明需要注意的内容，以防遗漏。 据他介绍，

 

在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂 缝等等；然后才是房屋使

 

用方面的细节问题，例如门窗是否平直。除此之外，购房者在验房 的时候，不妨带上电笔、直尺、小木槌

 

 

 

等工具，以便于检验。 匠诚同聚装饰公司提供 ★【入住通知到手时要做到：理性收楼 安全入住（收房前

 

 

 

的准备工作） 】★ 带好资料准备收楼 接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单)，就标志着业主收楼的

 

 

开始。您如果身在外地， 没有足够的时间亲自办理入住手续， 那么您必须指定一位信得过的委托人来帮

 

 

 

您签订各种入 住相关文件。 通常开发商会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》 ，办理入住

 

应交纳的各项费 用都有详细说明。例如您剩余的房款，这时候您一定要带上，否则开发商会按照合同计算

 

您 的违约金(一般是每天总房款的万分之二，)  

。 -

 

交纳公共维修基金以及先期的物业管理费 房屋的公共

 

 

维修基金是您应该缴纳的费用。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到 总房款 2%的公共维修基

 

 

 

金只是开发商替政府代缴的， 他们占不到任何便宜， 这笔费用是今 后小区成立业主委员会后交给咱们业

 

 

主自己支配的，开发商根本无权动用。 还有，在入住以前，您必须先交纳 1～3 个月的物业管理费(也可

以看做是物业管理押金)  

 

， 让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动， 在未来的这几个月当中， 

 

 

您就不用再交纳 任何的物业管理费用。 -

 

认真检查您的房产，别放过任何纰漏 当您交纳了房屋尾款、公

 

共维修基金和先期物业管理费用后，就应该提出去看现房。您最 应该注意的就是在质量上以及面积上的问

 

 

题，如发现房屋漏水、地板明显裂缝，属于开发商 在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误， 您

   

 

 

完全可以在入住验收单上拒绝签字。 但 如果属于因为气候、 温差等原因发生的墙皮开裂等现象， 您可

 

 

 

 

以责成开发商在规定的期限内 加以维修。 您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面， 一方面， 如果

 

 

 

真是感觉小区的各方面条件达不 到入住的标准， 应该明确指出其不具备交工的理由。 还要向开发商索要

您该得到的违约金(  

一 般来讲，延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算)  

。 另一方面，

 

 

 

当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度， 就应该按照合同中约定的面积误差 来和开发商交涉。合同

 

中规定，双方在实测面积方面存在着正负三的差额，如果开发商交给 您的房屋面积大于合同中规定的面积，

 

您必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单 价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开
发商应该退给您相应部分的房款。
    -

 

交纳契税，为得到产权证早做准备 契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后

 

 

的麻烦，将提前向您收取。 按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款 2%～4%的契税
(

 

面积在 120 

 

平方米以下的房产，按照总房价款 2%

 

的标准收取；超过 120 平方米的，超出部分按照总 

 

房价款 4%收取)

 

，开发商有权代收代缴。 -

 

一表两书要审查 现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单

 

位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报 质检站备案，由质检站出具备案表。所以这时候您要向开

 

发商提出看质检站出具的《北京市 建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》《住宅使

     

用说明书》 、 。 北京市建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个

 

 

 

验收 表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。 《住宅质量保证书》《住宅使用说明 、 

 

书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证， 有这两书在手，

 

就说明您得到的房产还是比较可信的。 -

 

签订《物业管理公约》 别以为每月每平方米不过几元钱，买得起

 

当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理 费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎

 

么核定的，要让物业管理公司说得清 清楚楚、明明白白，还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考