房 地 产 建 筑 法 律 实

                                  

务

性质的非公益性；2、需要经过有批准权的部门，即市、县人民政府土地管理部门批准；3、流

转形式包括转让、出租、抵押；4、采用协议方式出让，由市、县土地管理部门与受让人订立出

让合同，不采用招拍挂竞价方式；5、受让人需要补交土地使用权出让金或者转让人以转让、

出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金；6、土地使用权转让后，受让人需要改变土地使

用权出让合同规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规定的审

批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用

权出让金。

第二阶段：1995 年 1 月 1 日《城市房地产管理法实施》至《物权法》要求经营性土地全面采用

招拍挂竞价出让，划拨土地使用权流转发生重大变化：

1、划拨范围严格限制。

《城市房地产管理法》第 24

“

条严格限制划拨土地的范围： 下列建设

用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关

用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交

”

通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。 根据《城市房地产管理法》，原

国家土地管理局 1995 年、1996 年印发《民航、铁路、交通、水利、电力五行业划拨用地项目目录

（试行）》、

《煤炭行业划拨用地项目目录（试行）》、

《教育、体育和卫生行业划拨用地项目目录

（试行）》等通知，明确划拨用地项目目录。1998 年 8 月 29 日《土地管理法》进行修改，第

54 条规定了划拨用地的项目范围，与《城市房地产管理法》规定的划拨用地范围一致。2001

年 10 月 22 日国土资源部制定《划拨用地目录》，全面规定划拨土地的项目目录，其中特别强

调：对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用

权；对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿

方式提供土地使用权；以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变

土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。

2、流转形式多样化。随着国企改制的深入进展与房地产市场的日趋火热，划拨土地流转不

再限于转让、出租、抵押，还包括以划拨土地使用权合作开发房地产；因企业被收购、兼并、合

并、破产导致划拨土地使用权随之转移；国有企业改制导致划拨土地使用权随之转移。针对新

现实与新需要，相关部门出台一系列法规调整划拨土地使用权流转，主要法规有：原国家土

地管理局于 1998 年 2 月 17 日发布《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，最高人

民法院于 2002 年 10 月 11 发布《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问

题的批复》。

3、划拨土地用于经营性项目必须进行招拍挂公开竞价。

《国务院关于促进房地产市场持续健康

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