直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要费用；对于租赁房地产税金的计算只
计算了房产税没有计算营业税及其附加和土地使用税，或者是税率错误；经营的房
地产没有扣除经营利润或把所得税计入了扣除费用。

   B 费用的计算中计费基础错误
   C 参数的确定错误
   D 总费用中包含了折旧费
   F 对于带租约的没有按租约合同的约定
   E 资本化率选定错误
   F 对于综合性的房地产用途不同的部位采用了相同的资本化率
  G 安全利率选择错误把贷款利率定为了安全利率，把物价上涨率经济增长率作为资本化
率
（2） 市场法
     A 修正系数确定没有充足的理由
     B 比较实例的数量不够，要达到 3 个以上含 3 个，或是可比实例缺少可以比性
     C 修正系数的取值不统一不规范或比较物与参照物相互颠倒
     D 单项修下对可比实例成交价格的调整幅度超过了 20%，或各项修正对可比实例成交
     格的综合调整幅度超过 30%
     E 比较修正的方向错误
     F 可比实例不符合条件
     G 区域因素与个别因素混淆不清，
     H 区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异
     F 区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来
     G 比较修正项目有漏项
      I 间接比较与直接比较混淆不清
     P 区域因素比较修正的内涵理解错误
（3）成本法
     A 成本应为社会平均成本，即客观成本
     B

 

注意各种物业的价格构成 如商品房，农用土征用，国有土地房屋等价格构成不一

样
     C 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否符合估价对象的合法

性以及相关的法规；还要看是直接的损失还间接的损失，如不可修复的损失要有说
明

     D 销售税费的依据应是销售成收入而不是成本，税费的构成是否正确
     E 入股的估价应说明入股后的用途
     F 注意计税方式是否正确如房产税要减去原值的 10%-30%，出租用房按租金的 12%，

个人按市场价格出租居民用户 4%，营业税是 3%

     G 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告的结果中扣除。
     H 折旧计算是否正确包括年限、项目、公式
     I 用成本计算而非成本价要包括社会平均利润
     J 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格后再折旧
（4）假设开发法
     A 预期的价值应减去管理费用销售费税和购入土地的税费
     B 查看项目是否齐全
     C 看传统方法和现金流折现法的主要区别是否混淆。主要利润和利息