等地方政府债务。这些债务主要是地方政府通过组建的不同类型公司进行的融资，其资金
或直接或间接地来自于银行信贷，并以地方政府做为最终信用担保人。这类公司主要包括
地方政府组建的城市建设投资公司、城建开发公司和城建资产经营公司等。由于政府偿债
资金的来源受其财政收人的限材，债务资金的回收期较长，导致相应的银行信贷风险的
增大。从规模上来看，在 2004 年我国地方政府的债务就至少在]0000 亿元以上。自采取刺
激经济政策以来。全国各级地方政府 2008 年初负债总计 1 万多亿元，到 2009 年中，已迅
速上升到 5 万亿元以上，其中绝大部分来自于银行贷款。而财政部日前公布的数据显示，
2009 年 1 月份，全国财政收入中，地方本级收入 3166．79 亿元，同比下降了 2．7%。经
济危机对地方财政收入的负面影响正在逐步显现。同前地方政府有限的财政收入与如此巨
额债务的严重不对称，导致地方债务融资风险明显的增加，极有可能出现偿还风险和支
付危机。如果政府无力偿还债务并将债务融资风险转嫁于银行，这些债务最终会成为银行
新的不良资产。

　　三、当前经济形势下我国商业银风险管理应采取的对策

　　(一)

“

”

严格管理房地产企业的项目贷款，注重防范 假按揭 等个人住房贷款

　　在当前经济形势下，我国商业银行要深入研究判断宏观经济走势和房地产市场发展
方向，认真评估能够承受的房地产行业的风险总量，严格控制房地产行业贷款占全部贷
款的比重，从而有效规避未来可能发生的行业系统性风险。

　　对房地产企业而言，要积极做好房地产客户的结构调整，强化对开发企业资质的审
查。对有欠账问题的房地产企业贷款要进行全面的清查和管理，要逐步收回资金实力较弱
的房地产企业的贷款。可以适当支持有良好信用记录、资金实力较强和长期盈利能力有保
障的房地产企业的贷款要求。

　　对房地产开发项目而言，要强化审查开发项目的合规性情况，严格实行项目贷款的
封闭式管理，防止信贷资金的挪用。首先，对房地产企业的贷款申请，必须通过对项目基
本情况的评估。要审核项目的企业自有资本金和前期销售收入的到位情况。应严格要求项
目权益性资本金的比例满足 35%的最低标准和项目的预售资金占 2O%的要求，才能签订
房地产贷款相应的借款合同。其次，严格实行项目贷款的封闭式管理并进行专户监管。贷
款的发放要根据整个项目建设销售过程的进度和合同中约定的付款进度，合理安排贷款
发放和资金拨付。项目资金要做到专户、专项发放，其资金只可用于该项目本身的建设，
要加强与城建、土地等政府部门的横向交流沟通，严防房地产开发企业将贷款用于缴交其
他项目的土地出让金，做到专款专用。同时个人购房按揭的首付款以及项目其他销售资金
也应尽可能纳入专户管理，以确保后期开发贷款的收回。最后，要根据房地产项目已经实
现销售收入进度及合同中约定的还款进度等情况，督促开发企业按销售收人比例及时还
贷，以收回本项目的原有贷款。针对于房地产的购房个人而言，商业银行要注重防范个人

“

”

住房按揭贷款中 假按揭 的发生。首先，发放个人住房贷款时除了应以借款人的收入水平
和信用记录等作为审批贷款申请的依据外，还应要求借款人提供工资、银行对账单等难以

“

”

造假的收入水平证明材料。同时，我国人民银行的 个人信用基础数据库系统 也应完善升
级。原有的系统可以增加一些能多角度反映被征信人社会信用情况的信息项目，如公积金
缴纳和交通违章记录，也可以在原有系统的基础上开发出一个基于个人信用信息数据的
信用等级评估系统，从而更好地辅助商业银行的贷款决策。最后，应利用法律手段严厉追

“

”

究信贷个人 假按揭 的相关法律责任，增加造假者道德风险的法律成本，以减少个人按
揭贷款骗贷事件的发生。