3、土地使用权债转股评估。国企债转股改制是国有企业改革中近年来出现的新改革形
式，它是国企以其划拨土地使用权作价后，把其债务转为债权人股份的一种方式，债权
人为国有商业

银行

的资产管理公司。债权人的股份比例应根据评估土地使用权价格和债务

金额及企业资产总额来确定。企业以自己划拨土地使用权的所占权益转化债务，当然评估
的是划拨土地使用权价格，这种评估为划拨土地使用权的价格（如现在开滦集团的债转
股评估）

　　4、保留划拨土地使用权评估：企业经营获准，这时评估就是评估土地划拨土地使用
权价格，保留的划拨土地使用权作为企业的权益可以经批准进行抵押，抵押权实现后，
土地使用权由划拨变为出让，从所获收益中抵交出让金后，抵押权人方可优先受偿。 

　　（三）评估方法的选取：

　　1、划拨土地使用权的评估，目前一般采用两种形式，一种正算：划拨土地使用权=划
拨土地使用权平均取得成本+开发成本+合理利润；另一种是反算，划拨土地使用权=

—

（出让价格使用权 出让金）/年期修正，应该注意正算法，划拨土地使用权是一定区域
内土地平均取得成本是客观成本而非实际成本，开发成本也是该区域内的客观投入而非
实际投入成本，包括土地取得开发成本的利息投入，不应包括土地由于开发投入的增值
收益，因为土地的增值收益在国家而不是企业，反算法特别注意出让价是有年期的，而
划拨是无限年期的，注意年期修正。

　　2、出让价格使用权评估，国企改制中出让价格的评估，应该体现出国家的权益不受
损害，有条件优先采用市场比较法、收益还原法，还可以基准地价修正法，不宜使用成本
法，从而得到合理的出让价格。

　　3、租赁土地使用权的评估：租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租
赁土地使用权的转让、租赁土地使用权的抵押评估。租赁土地使用权的转让评估价格和租
赁土地使用权的抵押评估价格类似出让土地使用权价格，采用收益还原法求取。纯收益是
合同约定租金扣除相

关税

费的纯租金，收益还原率应为采取租赁土地的还原率，而不是

土地出让的还原率，因为租赁土地比出让土地期限短，收益能力低，不确定性大，一般
要比土地的还原率要高，可根据采取市场提取法，年期为合同约定期限。当然租赁土地使
用权的转让评估价格和租赁土地使用权的抵押评估价格也可以直接采用市场比较评估。但
租赁土地使用权的转租所不同的是用收益还原法时，纯收益是客观的市场租金与合同约
定租金没的差额，因为市场租金与合同约定租金没有差额，转租权益就不存在，由于不
确定性和风险进一步加大，收益还原率应更高。

　　综上所述，对于国企改革中土地使用权的评估，首先分析国企改革中土地处置方式

“

的本质内涵，准确确定地价评估的价格类型，合理选取土地的评估方法，本着 分清处置

”

方式，显化土地资产，有偿使用土地，区别价格类型，恰当选取评估方法 等原则，做好
国有企业改制土地使用权的评估工作。