7.5          1.95        1.2 根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况，确定 I 类工业划拨
地的征收标准为二类耕地的 20 倍，即 39 元/平方米。有

关税

规费包括：耕地占用费，土地

管理费等等，按征地费的 6.26%计，合计 2.44 元/平方米。

　　则土地取得费为 41.44 元／平方米。

“

”

　　土地开发费：本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到 五通一平 条件下
的熟地状态。根据电力工程建设

投资

估算指标，结合本地区目前土地开发基本费用，土地

“

”

五通一平 的基本费用 20 元/平方米。

　　利息：根据待估宗地的规模，

调查

电厂的土地开发周期，确定土地开发周期为 2 年，

投资利息率按目前中国建设

银行

公布的固定资产一年期贷款利息率 5.31%计，土地取得

费为一次性年初投入，土地开发费为 2 年中均匀投入。则利息＝2×（41.44×5.31%）
+（41.44×（5.31%）2）+（20×5.31%）

　　＝4.4+0.12+1.06 = 5.58 元/平方米利润：根据城镇土地估价规程的标准，当土地开发
作为一种企业的行为时，企业用于土地的投资应当计算利润，综合考虑本地的投资回报
率，确定年投资利润率为 8%.则利润＝（41.44+20）×8%＝4.92 元/平方米最终土地价格确
定：依据成本法测算地价公式：I 类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+
利息+利润=41.44＋20＋5.58＋4.92 =71.94 元/

   

平方米 或 47960 元/亩

　　（2）基准地价法

　　根据（莲花政字[2003]12 号）公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工
业 3 级地价区的外围地区，理论上应该作地价区位条件的减值处理。

　　其基本计算公式为：

土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数期日修正系数：
估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期，所以修正系数为 1；年期修正系数：
莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮，所以修正系数
为 1.03；区位因素修正系数：由于委估对象位于工业 3 级地价区的外围地区，区位因素
修正系数为 0.80；权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值，因此按照 40%

 

的出让金计算， 权属因素修正系数为 0.60；最终土地价格确定：

　　I 类国有划拨土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正
系数*权属因素修正系数=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/

 

平方米）或 49440.00 元/亩

　　（3）加权平均法获得 I 类国有划拨土地价格由于本估价分别采用成本法和基准地价
法求取 I 类国有划拨土地价格，考虑到两种方法对本类土地估价都比较客观，因此分别
赋予权重 0.5，结果如下：

　　I 类国有划拨土地价格=0.5*成本法结果+0.5*基准地价法结果
=0.5*71.94+0.5*74.16=73.05 元/平方米或 48700 元/亩 2、II 类工业划拨土地价格评估

　　（1）成本法

　　评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用权，由于水库的土地利用不
同于一般工业用地的熟化过程，其建造成本已经记入建筑物、构筑物之中，因此本估价报

 

告作为生地计算其价值。基本公式为：待估宗地土地价格 =土地取得费＋税费+利息+利润