　　（二）产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法

　　1.营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率
为 5％。

　　2.城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，
税率为：城市市区 7％、郊县城镇 5％、农村 1％。

　　3.教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税
率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为 3％。

　　4.印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，
税率为 0.03％。

　　5.土地增值税：其法律依据为灶地增值税暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税
率为差额累进税率，分别为 30％、的院、50％和 60％四个档次。

　　6.土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的

“

”

房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减补交地价。深圳市
的实际情况是根据取得土地使用权的方式（划拨、协议、历史用地、改变用途等）有所区别。

　　7.所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业
单位有 33％。27％、18％、15％等多档比例税率。

　　关于所得税是否要扣除，这个问题在房地产估价的实践中尚有争议。按照《房地产估
价规范》和中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》相关内

“

”

容的规定和论述，用上述两种进行估价时，不考虑所得税的问题。但在有关假设开发法

“

”

“

”

的内容规定和论述中，有关开发利润都要扣除，那么所得税不扣，何谓利润？好象
不太合理。

　　我们认为，所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其它方法）在计算净现金

“ ”

流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：首先，所得税是国家以法的形式载明经济
行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金
的流出；从净收益或纯收益的概念来讲，有经营收益就说明必须承担秋收的义务，是收
益人必须的支出，两者均具有固定性、强制性和无偿性。

“

”

“

”

　　其次，无论是出租房地产取得租金收入途径，还是售让房地产取得销售收入途

“

”

径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种权利，

“

”

前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。对拥有该等权利
的权利人来讲，让渡的目的和结果，均是为了取得相应的货和性资产。显然，除了违反法
律的规定外，前面所述的取得货和性资产是不应包括国家强制规定的税收部分。也就是说
在合法的前提下，权利人让渡相应权利而取得的完全属于自己的货币资产或收益是不可
能包括相当于所得税部分的货币。

　　由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同
的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说
应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。由于本文的重点是讲房地产估
价中所涉及的税收问题，所以不能进一步展开讨论，但我可以告诉大家一个思路：那就
是前者的复杂性主要体现在收益口径必须与资本化率相一致，相同所得税率的权利主体