　　按建筑面积计价，既涉及到建筑面积，又涉及到套内建筑面积和分摊的公用建筑面
积，因而发生面积误差的情况较多，而且大多都不利于买受人。同时，另一方面，按建筑
面积计价，房价款以建筑面积为依据，不以套内建筑面积或分摊的公用建筑面积为依据，
这样建筑面积出现误差引起纠纷时，也只按照建筑面积误差的方式处理，而不是按照套

内建筑面积和分摊的公用建筑面积各自出现误差的方式处理。

　　2.3 按套(单元)计价的特点：《住宅建筑设计规范》第 2.1.1

“

条规定；住宅应按套型设计。每套必须独门独户，并应设

”

有卧室、厨房、卫生间及储藏空间。住宅是按套型设计的，所以，按套计价是可行的。商品
房按套计价，是指当事人在订立商品房买卖合同时，约定以套为单位，确定总房价款的
一种计价方式。商品房按套计价是以套为单位计算房价款的，这是按套计价的一个重要特
征。这一特征是与按建筑面积和按套内建筑面积计价不同的。按建筑面积和按套内建筑面
积计价，都是以其面积为依据，总价款是其面积与单价相乘的总和。按套计价，是以套为
单位确定总价款的，即一次性约定总价款。其次，房价款与商品房的面积没有直接关系。
按套计价，既然是以套为单位确定总价款，所以按套计价，房价款只与套数有关，而与
按建筑面积、套内建筑面积及分摊的公用建筑面积数没有直接关系。这是商品房按套计价
区别于按建筑面积和按套内建筑面积计价的一个重要特征。建筑面积、套内建筑面积及分
摊的公用建筑面积数虽然与房价款没有直接关系，但它们都体现了买受人在房屋产权关

系中的相关权益。

．商品房销售面积纠纷的思考

　　由以上可知，按照《商品房销售管理办法》的规定，目前商品房销售有三种计价方式，
即按套内建筑面积计价、按建筑面积计价、按套（单元）计价。但是在实际的商品房销售过
程中，购房人并没有选择权，也就是说没有也不可能按照自己的意愿选择以何种方式购
房。商品房以哪一种方式销售，都是由销售的一方也就是开发商来确定，对于开发商来说，
当然选择对自己最有利的方式来销售了，所以对于现在的商品房计价方式，开发商都不
约而同地选择按建筑面积计价这种方式，也就不会感到奇怪了。目前商品房销售面积纠纷
是以按建筑面积计价这种方式最为典型。商品房销售面积纠纷产生的原因，主要表现在开
发商让业主们分摊依法不应分摊的面积。如为了牟取私利，有的开发商擅自变更规划、设
计，有的将不应计入公用建筑面积的部位计入销售面积，有的重复计算公用建筑面积的

内容，使分摊系数增大等。

　　作为消费者的买受人在购买商品房时，对商品房的面积、价款都是根据自己的需要和
经济情况确定的，不希望发生变化，更不希望发生大的变化。但是，一律不变是不可能的。
特别是在按建筑面积计价的情况下，既涉及到套内建筑面积，又涉及到分摊的公用建筑
面积，因而有可能发生多种不利于买受人的变化。其中，在建筑面积不变的情况下，可能
发生套内建筑面积减少，分摊的公用建筑面积增加的变化。在这种情况下，虽然总价款不
变，但买受人不能完全得到合同约定的可以使用的套内建筑面积。在建筑面积发生变化的
情况下，可能出现以下不利于买受人的情况，一是建筑面积增加，套内建筑面积不变，
而分摊的公用建筑面积增加。在这种情况下，买受人虽然得到了合同约定的可以使用的套
内建筑面积，但增加了总价款，增加了负担。二是建筑面积减少，套内建筑面积和分摊的
公用建筑面积减少。在这种情况下，总价款虽然减少，但买受人不能完全得到合同约定的
可以使用的套内建筑面积，而且还失去了分摊的公用建筑面积减少部分的权益。除上述几
种变化外，还可能出现其他变化，如建筑面积和套内建筑面积都增加，但套内建筑面积
增加的幅度小于建筑面积增加的幅度，而分摊的公用建筑面积增加幅度大于建筑面积增
加的幅度。又如，建筑面积和套内建筑面积都减少，而套内建筑面积减少的幅度大于建筑
面积减少的幅度，而分摊的公用建筑面积减少的幅度小于建筑面积减少的幅度等等。这些

变化都违背了买受人订立合同的意愿。