该是没有什么争议了。但是且慢。我这

3000 平方米的建筑占地里面，有 2000

平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在
争议就来了，我这个

2000 平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的

建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象
是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，
我的休闲空间没有减少啊，所以这个

2000 平方米不能算在建筑密度里面。这种

空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，
有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但

是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权
证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？
这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就
水涨船高。这都是可以钻营的地方。
　　　　　　

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。

但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，
上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我
个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个
人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
　　　　　　

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要

2

到

3 个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，

才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平
面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总
平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐
的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径
太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在

10 天内完成这个工

作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

 

　　　　　　

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这
个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被
这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大
公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，
在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮
到就死。
　　　　

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电

线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图
纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和
雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱
电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等
等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各
栋单体再连接进入千家万户。