域或者是邻近的区域。

3、成交日期应与估价对象地块相近。一般情况下比较实例

 

的成交日期距估价时点的间隔越短，得到的估价也就越准确。

　　

3.4

 

比准价格的计算

　　实例修正后的价格＝比较案例成交价格

×交易情况修正系数×交易日期修

正系数

×影响因素修正系数×

 

年期修正系数

　　各实例修正后价格的差额率一般不应超过

10%，如果价格差额满足要求，

根据各比较实例的情况及其与评估对象之间的关系，可以采用简单算术平均、加

 

权平均、中位数等方法计算比准价格。

　　

3.5

 

市场比较法的特点以及其应用范围 （

1）市场比较法的特点：比准价

 

格 （

2）市场比较法使用的前提条件：市场比较法仅适用于比较稳定的土地市

场，且有大量丰富交易案例的地区，并且在交易案例与待估土地之间一定要有

 

很强的替代性。 （

3

 

）市场比较法的适用范围 从适用条件来看，市场比较法主

要用于地产市场发达且有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估目

的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土

 

地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。

　　

4

 

、假设开发法

　　

4.1

 

假设开发法的基本原理

　 　 假 设 开 发 法 （

hypothetical   development   method,residual 

method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值 ，

具体有现金流量折现法和传统方法。假设开发法又被称为剩余法，指预计估价对

象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价

对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部

分。其被广泛运用的公式为

: 地价=项目开发价值-建造成本-管理费-销售费用-利

息

-税费-

 

利润

　　

4.2

 

项目开发价值的评估

　　（

1

 

）最高最佳使用原则

　　最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价

值，它的分析就是为估价对象寻求一种最合理最可能的用途，并使得估价对象

在估价时点的价值最大化，估价对象是否为最高最佳使用必须同时满足以下四

 

个条件：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。