成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法

等进行估价的情况下的房地产估价，但由于该方法不能全面考虑土地的效用、价

 

值及市场供需关系，有时会与市场价格存在较大差异。

　　

2. 收益还原法：利用该方法主要是将估价对象的总收益减去总费用得到土

地的纯收益，再扣除国家土地收益部分，然后按一定的土地还原率还原成现实

活剥土地收益价格，目前许多地方都制定了划拨土地使用权年租制租金标准，

 

可以直接作为活剥土地使用权评估的参数。

　　

3.市场比较法：根据同类型划拨土地实际成交价格作为比较案例，通过修

正确定估价对象的价格。适用于划拨土地作价入股、作为合作条件等案例较多的

 

城市。

　　

4.剩余法：在以土地作为合作条件，土地使用权所有者不承担土地使用费

的情况下，可假设估价对象具有完整的所有权，以同类型土地的市场交易实例

（包括出让、转让或其他市场化方式取得的土地使用权）作为比较实例，采用市

场比较法求得估价对象在具有完整使用权条件下的公开市场价格，然后视情况

扣减同类型出让土地的出让金，剩余的即为估价对象在划拨土地使用权条件下

 

的价格。

　　

5. 基准地价系数修正法：基准地价一般是指出让条件下具有级别的地面熟

地价，其构成基本包括土地取得费、土地开发费以及土地所有者权益三部分，而

土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨土地使用权价值主要由

前两项构成，然后利用基准地价修正体系，就待估宗地的区域条件和个别条件

等与其所处区域的平均条件相比较，选择相应的修正系数对基准地价进行修正，

从而求取估价对象的划拨土地使用权价格，采用基准地价修正法时要注意两点，

一是所使用的基准地价要扣除当地划拨土地补交的出让金标准，或者通过年租

制租金，推算出的划拨土地出让金，二是不考虑年期修正问题，不利用年期修

 

正系数。

　　不管采用哪种方法评估，在具体评估时，应根据不同的评估目的，在评估

 

报告中就土地出让金的有关事项予以说明：

　　

1.以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出

 

让手续，土地任然属于划拨性质，土地评估值中不应包括土地使用出让金