● 对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系。

　　此外，估价的时间性和地区性，也都会对评估结果产生一定的影响。

　　②抵押率的确定

　　在抵押物的估价中，确定抵押率也非常关键，抵押率的高低直接影响了抵押物对债权
的保障程度。确定抵押率的依据主要有以下两点内容。

　　一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。
对变现能力较差的，抵押率应适当降低。

　　二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析。

　　

● 实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值;

　　

● 功能性贬值，即由于技术相对落后造成的贬值;

　　

● 经济性贬值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

　　信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋
势，科学地确定抵押率。

　　担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率。抵押率的计算公式
为：

　　抵押率

 = 担保债权本息总额 / 抵押物评估价值额 × 100%

　　

(3)抵押贷款额度的确认

　　由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有
利息、逾期有罚息等原因、银行一般向借款人提供的贷款额会低于抵押物的评估值，贷款额
度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。其计算公式为：

　　抵押贷款额

 = 抵押物评估值 × 抵押贷款率

　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保
债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　

(4)抵押合同的签订

　　贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：

　　①被担保的主债权种类、数额

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