和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的
现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。

从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存
货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项
投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和
投资性房地产。例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签
订经营租赁合同

;其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计

量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增
值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反
映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货

(已建完工商品房)的房地产加以区别，从而更加清

晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。企业在首次执行投资性房地产准则时，应当根
据投资性房地产的定义对企业资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物
和土地使用权，应当归为投资性房地产。

(三)投资性房地产有两种后续计量模式

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确
凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后
续计量。也就是说，投资性房地产准则适当引入公允价值模式，在满足特定条件的情况下，可以对
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房
地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。

二、投资性房地产的范围

投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建
筑物。

(一)已出租的土地使用权

已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企
业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得土地使用权，也包括在二
级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如，甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲
公司以年租金

720 万元租赁使用乙公司拥有的 40 万平方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的

租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。