（
1
）大规模经营：
由于大规模经营，有能力聘请专家作各种专案的规划，尤其购物中心组织专案的开发
团队，完全摆脱一般传统的经营模式。任何为达到经营目的的不利因素，应由专家立即作
出有效的计划预以克服，快速地达成经营商圈的特性。
（
2
）整合需求：
购物中心多功能的经营计划，试图给予消费者全方位需求的满足。购物中心充分掌握
消费者多样化的需求，利用此一特性，并结合大规模经营的多变可塑的特性，于规划阶段
实现消费者导向，以整合商圈内的消费者需求。这项整合性需求将使一般商店经营者束手
无策。
（
3
）消费资讯提供者：
消费市场的成熟度即为消费水准，消费水准的提升又必需依赖供给者如何提供有效的
资讯，形成教育消费者的积极效果。购物中心采取精耕商圈的经营模式，不断提供资讯及
定期刊物，呈现积极经营的策略。
（
4）扮演社区必要设施的角色：
近年来国际间购物中心的角色功能逐渐步入社区机能化，成为必要的公共服务设施。
购物中心以其大规模的经营形势，改变营利的单一目标，为满足社区居民生活提供其必须
的服务功能。这一种革命性的变化，使购物中心经营成功的机会大幅提升，政府开始重视
购物中心的发展，并列入政策，促进其发展及给予实质的奖励措施。
（
5
）行销策略的配合
购物中心运用团队、专业化的计划性行销，年度内采用全面性热场（
EVENT），使购
“
”
物中心的营业状况一波波地计划性提升，并通过 时间区分使用 有效地规划，降低坪效。
时间区分使用的定义，指行销计划阶段，掌握各个时间区段，消费者进入卖场的变化，通
过业种的安排，使高峰、低峰的差异降低，达到高坪效的经营目标。由于购物中心的开发
者经营购物中心，卖场的经营绩效与业者的收益息息相关。开发者脱离房东的心态，利用
每个商店的经营者联合成立的组织及累积的基金，适时有效地用于行销策略的推动，形成
良性循环，以更佳的业绩、更雄厚的资金，衍生更积极有效的行销策略。
2
．经营业绩
购物中心采取计划性经营的模式，因此在初期即设定预期经营目标，根据规定商圈锁
定客层，依消费者需求条件，预估可能的消费额，设定预期的营业额。营业额为决定投资
者是否投入如此巨大资金的指标，为使一个购物中心增加经营业绩，购物中心的开发经营
者可采用下列的手段加以提升：
（
1）卖场满载：
卖场面积的设计是依据设计规划初期，预定集客力所创造的卖场人潮，产生卖场集客
效果，只要有客人进门就有商机。购物中心计划性经营是以顾客导向、长期经营为目标，
故不应认为顾客进门一定有购买行为的发生，否则顾客会产生不受欢迎的心态；而采取希
望顾客进门总会有商机的经营心态。为使卖场满载应采取经营客层策略的步骤为：
A、创造集客效果，提高集客力。
B、对进入卖场的顾客群加以明确的分类，再与设定的客层比较。
C
、由以上步骤比较的结果，评估原始客层经营的比例，掌握客源。
D、促进与再次、多次进入卖场的顾客建立客层关系。
E、主动提供资讯，把顾客关系 Customer Relation 的建立，改变为延伸的顾客关系
Customer Retention，如基于顾客的家庭及其亲子关系，逐渐引导主力客层，由顾客关